Les contribuables peuvent bénéficier d'avantages fiscaux supplémentaires lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d'impôt Scellier est consentie, pendant toute la période d'engagement de location (initiale ou prorogée), dans le secteur intermédiaire, c'est-à-dire à des conditions de loyers plus restrictives pour des locataires qui satisfont à certaines conditions de ressources.
Ces avantages prennent la forme :
d'une déduction spécifique au titre des revenus fonciers de 30 % ;
et d'un complément de réduction d'impôt, lorsque la location reste consentie dans le secteur intermédiaire après la période initiale de l'engagement de location.
Note
Lorsque la location fait l'objet d'une convention avec l'Agence nationale de l'habitat (Anah), le bailleur peut bénéficier d'une déduction spécifique dans le cadre du dispositif Borloo ancien (égale, selon le cas, à 45 % (secteur intermédiaire), 60 % (secteur social) ou 70 % (secteur social intermédié) du montant des loyers perçus). En tout état de cause, la déduction obtenue dans le cadre de ce dispositif ne peut être cumulée avec la déduction Scellier intermédiaire ou Scellier ZRR.
Le dispositif Scellier intermédiaire s'applique indifféremment en cas d'investissement direct dans le logement, via une SCPI ou une société de personne soumise à l'IR.
Déduction spécifique de 30 %
Lorsque la location du logement est consentie dans le secteur intermédiaire pendant toute la période initiale ou prorogée d'engagement de location, le contribuable bénéficie, en plus de la réduction d'impôt et pendant toute cette période, d'une déduction spécifique fixée à 30 % des revenus bruts tirés de la location de ce logement.
Cette déduction n'est applicable que lorsque le revenu net foncier est déterminé selon les règles propres au régime réel d'imposition, non en cas d'application du régime micro-foncier.
Complément de réduction d'impôt
Lorsque la location du logement ouvrant droit à la réduction d'impôt est consentie dans le secteur intermédiaire pendant toute la période d'engagement initiale de location de 9 ans et que ce bien reste loué dans le secteur intermédiaire après cette période, le contribuable bénéficie :
pour les investissements réalisés jusqu'au 31 décembre 2010 (ou ayant fait l'objet d'un contrat de réservation enregistré avant le 31 décembre 2010 et dont l'acte authentique est avant le 31 mars 2011) par période de 3 ans et dans la limite de 6 ans, d'un complément de réduction d'impôt égal à 2 % par an du prix de revient du logement ;
pour les investissements réalisés en 2011 d'un complément de réduction d'impôt égal à 5 % du prix de revient du logement par période triennale,
pour les investissements réalisés en 2012 (et exceptionnellement au 1er trimestre 2013 s'ils ont été engagés de façon certaine avant 2013) le complément de réduction est diminué à 4 % (au lieu de 5 %) du prix de revient du logement par période triennale (du fait du rabot de 15 % voté dans le cadre de la loi de finances pour 2012).
Ce complément d'avantage est subordonné à la condition que le contribuable proroge son engagement de location initial de 9 ans, d'une ou de deux périodes triennales.
Conditions d'application
L'octroi de ces 2 avantages supplémentaires est subordonné à des conditions plus strictes que dans le cadre de la location dans le secteur libre.
Ces conditions supplémentaires tiennent :
d'une part aux ressources du locataire : qui sont plus faibles que dans le secteur libre,
à la qualité du locataire : qui ne doit être ni un ascendant ni un descendant du bailleur.
En revanche les plafonds de loyers sont identiques à ceux applicables dans le secteur libre.
Plafonds de ressources
Les ressources du locataire ne doivent pas excéder les plafonds fixés par décret au jour de la signature du bail. Les ressources du locataire à comparer à ces plafonds s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-2), ou si cela est plus favorable, sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année précédant celle de la signature du contrat de location (N-1).
Note
Des règles spécifiques de détermination du revenu à prendre en compte sont retenues pour les enfants à charge ou rattachés au cours de la période de référence ou en cas de changement de situation de famille durant cette période.
Pour les baux conclus en 2017, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :
en métropole :
outre-mer :
Pour
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Historique des plafonds
Notes
- Ces plafonds sont également applicables aux
sous-locataires de logements loués à des organismes publics ou privés.
Dans ce cas, la condition de ressources s'apprécie donc en tenant
compte des ressources du sous-locataire.
- Les contribuables doivent joindre à leur déclaration des revenus
de l'année au cours de laquelle a pris effet la location une copie
de l'avis d'impôt sur le revenu du sous-locataire établi au titre
de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat
de sous-location.
- Lorsque tout ou partie des revenus perçus par le locataire au cours
de la période considérée n'a pas été imposé en France mais dans un
autre Etat ou territoire - et notamment dans les territoires d'outre-mer
qui connaissent une législation fiscale propre - il conviendra de
produire un avis d'impôt sur le revenu à l'impôt ou aux impôts équivalents
à l'impôt le revenu dans cet Etat ou territoire ou un document en
tenant lieu établi par l'administration fiscale de cet Etat ou territoire.
En cas d'impossibilité justifiée de se procurer un tel document, la
présentation d'une attestation d'une autre administration ou, le cas
échéant, de l'employeur, pourra être admise.
Ressources à prendre en compte
Les ressources du locataire ou sous-locataire s'entendent du revenu fiscal de référence établi au titre des revenus de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (N-2) ou au titre des revenus de l'année qui précède celle de la signature du contrat de location (année N-1), lorsque cela est plus favorable.
Ces ressources sont à comparer au plafond correspondant à la situation de famille du contribuable au titre de l'année de la conclusion ou de la reconduction du bail.
Exemple
Ainsi, pour les locations conclues durant l'année 2017, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l'année 2015 ou, si cela est plus favorable, au titre de 2016. Il doit être comparé avec le plafond applicable à la situation familiale du locataire en 2017, à la date de la signature du bail.
Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse du bail avec un même locataire.
Pour
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Modalités d'appréciation des conditions de ressources
Qualité du locataire - Conditions plus restrictives
Pour bénéficier de ces avantages supplémentaires, la location ne doit pas être consentie à un ascendant ou descendant du bailleur. Lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, le locataire non seulement ne peut être ni un associé ni un membre du foyer fiscal des associés, mais il ne doit pas non plus être un ascendant ou un descendant de l'un des associés.
Toutefois, l'administration fiscale admet que le bailleur puisse suspendre son engagement de location à l'issue d'une période de location d'au moins 3 ans, pour mettre le logement à la disposition à titre onéreux ou gratuit d'un ascendant ou descendant.
La mise à disposition doit intervenir au cours de la période initiale d'engagement de location de 9 ans (et non lors des périodes de prorogation éventuelles de cet engagement).
Durant la période de mise à disposition du logement, qui ne peut excéder 9 ans, l'avantage fiscal n'est pas appliqué. Le contribuable ne bénéficiera donc pas de l'imputation de la réduction d'impôt sur l'impôt dû au titre de cette période de mise à disposition, ni de la déduction spécifique de 30 % sur le montant des loyers perçus, le cas échéant.
En outre, cette période de mise à disposition du logement ne sera pas prise en compte pour la durée de location minimale de 9 ans.
Au terme de la période de mise à disposition, le contribuable doit remettre son bien en location dans les conditions prévues pour bénéficier de l'avantage fiscal, conformément à l'engagement qu'il a souscrit. A défaut de remise en location, les avantages fiscaux initialement accordés sont remis en cause.
L'application de cette mesure de suspension a pour effet de prolonger la durée de conservation des parts détenues par les associés. Ces derniers doivent en effet conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location pris par la société.
Non-cumul
Outre les dispositions de non-cumul de la réduction d'impôt Scellier classique, la déduction spécifique de 30 % des revenus fonciers est exclusive, pour un même logement, de l'application de :
la déduction spécifique de 26 % prévue pour les personnes qui bénéficient de la réduction d'impôt et dont les logements ouvrant droit au bénéfice de cet avantage sont situés dans une ZRR,
ainsi que des déductions spécifiques "Borloo-ancien ".
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