Scellier - Obligations déclaratives
Les obligations déclaratives diffèrent selon que l'investissement Scellier est effectué :
directement par le contribuable,
par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS,
ou encore via une SCPI.
Par ailleurs, lorsque l'investissement porte sur des logements bénéficiant de la majoration BBC 2005, le contribuable doit satisfaire des obligations supplémentaires.
Logement acquis directement par le contribuable
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, le contribuable est tenu de joindre les documents suivants à la déclaration des revenus de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure :
une note annexe comportant :
l'identité et l'adresse du contribuable,
l'adresse du logement concerné, sa date d'acquisition ou d'achèvement, la date de sa première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer,
le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail,
l'engagement de louer le logement non meublé à usage d'habitation principale, pendant une durée de 9 ans au moins, à une personne autre qu'un membre du foyer fiscal, pour un loyer n'excédant pas certains plafonds,
les modalités de calcul de la réduction d'impôt.
une copie du bail.
Si le logement n'est pas loué au moment du dépôt de la déclaration des revenus de l'année d'achèvement de l'immeuble ou de son acquisition si elle est postérieure, le contrat de bail est joint à la déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le bail est signé.
En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location ou de la ou des périodes prorogées, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu une copie du nouveau bail.
Outre ces obligations, les contribuables doivent fournir des documents spécifiques en fonction de la nature de l'investissement ou de la nature de la location :
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Obligations spécifiques |
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Acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation |
les états et attestations avant et après travaux, ainsi que, lorsque ces états sont requis, les états fournis par le vendeur lors de la promesse de vente ou annexés à l'acte authentique de vente du logement. Ces documents sont à joindre à la déclaration de revenus de l'année d'achèvement des travaux |
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Acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement |
copie de la déclaration d'achèvement des travaux, accompagnée d'une pièce attestant de sa réception en mairie et d'une note précisant la nature de l'affectation précédente des locaux |
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Construction d'un logement par le contribuable |
le contribuable doit être en mesure de produire ces 3 documents : |
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Location à un organisme public ou privé |
la copie du bail conclu avec l'organisme locataire ainsi qu'une copie du contrat de sous-location faisant apparaître le montant de la redevance payée par le sous-locataire. |
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Location dans le secteur intermédiaire |
une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du ou des locataires établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. En cas de changement de locataire au cours de la période d'engagement de location, le contribuable joint à sa déclaration des revenus de l'année au cours de laquelle le changement est intervenu, une copie de l'avis d'imposition ou de non-imposition du locataire entrant dans les lieux établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. |
Logement acquis par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés
Obligations des sociétés
Lorsque l'investissement est réalisé par une société, les obligations déclaratives prévues ci-dessus pour les investissements directs, incombent à la société.
Ces documents sont joints selon le cas, à sa déclaration du résultat de l'année d'achèvement du logement ou de son acquisition si elle est postérieure ou à sa déclaration du résultat de l'année d'achèvement des travaux. L'engagement de location pris par la société doit prévoir que la location ne peut être conclue avec l'un de ses associés ou un membre du foyer fiscal de l'un d'eux.
Avant le 31 mars de chaque année, la société doit fournir à chacun de ses associés une attestation en double exemplaire justifiant, pour l'année précédente, de l'existence à son actif de logements éligibles à la réduction d'impôt. Ce document doit comporter les éléments suivants :
l'identité et l'adresse de l'associé
le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises ou transmises au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations,
l'attestation que la location et, le cas échéant, la sous-location remplissent les conditions de plafond de loyer,
le montant de la réduction d'impôt correspondant aux droits de l'associé,
lorsque la location est consentie dans le secteur intermédiaire, le montant du revenu net foncier correspondant aux droits de l'associé déterminé dans les conditions de droit commun et le montant de ce revenu déterminé compte tenu de la déduction spécifique. En outre, pour que l'associé puisse déclarer ses revenus fonciers sur la déclaration n° 2044 spéciale, la société doit lui faire connaître la quote-part correspondant à ses droits du revenu brut, des intérêts d'emprunt et des autres charges foncières parmi lesquelles figure la déduction spécifique,
en cas de non-respect par la société ou l'associé de leurs engagements, la quote-part de la réduction d'impôt que l'associé doit ajouter à l'impôt sur le revenu de l'année au cours de laquelle la rupture de l'engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue,
en cas de non-respect par la société ou l'associé de leurs engagements, la quote-part de la déduction spécifique de 30 % pratiquée le cas échéant que l'associé doit ajouter au revenu foncier de l'année au cours de laquelle la rupture de l'engagement ou la cession du logement ou des parts sociales est intervenue.
Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la réduction d'impôt sont inscrites, dans les 30 jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble, sur un compte ouvert au nom de l'associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'expiration de l'engagement de conservation des titres.
Obligations des associés
Les porteurs de parts doivent s'engager à conserver lesdites parts pendant la période couverte pendant l'engagement de location pris par la société.
L'engagement de conservation des titres est constaté lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure, de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.
L'engagement de conservation des titres formulé par le conjoint survivant ou assimilé doit être joint à la déclaration de revenus souscrite par ce dernier au titre de l'année du décès de son conjoint pour la période postérieure à cet événement.
Pendant la durée d'application de la réduction d'impôt, les associés joignent à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l'attestation qui leur a été fournie par la société.
Souscriptions de parts de SCPI
Obligations des sociétés
Chaque année, la société doit joindre à sa déclaration de résultat un exemplaire des documents remis aux associés :
Avant le 31 mars de chaque année, la SCPI doit faire parvenir à ses associés un document établi en double exemplaire comportant les éléments suivants :
l'identité et l'adresse de l'associé ;
le nombre et les numéros des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la réduction d'impôt est demandé ainsi que le montant du capital souscrit correspondant ;
la date de souscription des parts ou actions et du versement des fonds ;
le nombre et les numéros des parts détenues au 1er janvier et au 31 décembre et, le cas échéant, des parts souscrites, acquises et transmises, au cours de l'année ainsi que la date de ces opérations ;
l'attestation que 95 % de la souscription, appréciés sans tenir compte des frais de collecte, pour laquelle le bénéfice de la déduction a été demandé, servent exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la réduction d'impôt sont réunies ;
la nature des investissements réalisés au moyen des parts ou actions souscrites pour lesquelles le bénéfice de la réduction d'impôt a été demandé, l'adresse des logements concernés, leur date d'acquisition ou d'achèvement, la date de leur première location et la surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer ;
l'attestation que le produit de la souscription annuelle est intégralement investi dans les dix-huit mois qui suivent la clôture de celle-ci ;
l'engagement par la société de louer le logement dans les conditions et limites prévues . La société indique également le montant du loyer mensuel, charges non comprises, tel qu'il résulte du bail.
Les parts détenues par les associés qui entendent bénéficier de la réduction d'impôt sont inscrites, dans les trente jours suivant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites sur un compte ouvert au nom de l'associé dans la comptabilité de la société ou sur un registre spécial. Les documents relatifs aux opérations ayant affecté ce compte sont conservés jusqu'à la fin de la troisième année suivant celle de l'expiration de l'engagement de conservation des parts.
Obligations des associés
Les porteurs de parts doivent s'engager à conserver les parts jusqu'à l'expiration de la période couverte par l'engagement de location de la société. Cet engagement est constaté lors du dépôt de la déclaration des revenus au titre de laquelle les parts ont été souscrites.
Si le porteur de parts entend bénéficier de l'avantage fiscal au titre de la souscription à une augmentation de capital en vue d'un nouvel investissement réalisé par la SCPI, il doit souscrire un nouvel engagement de conservation des titres acquis lors de la souscription réalisée.
Les associés doivent également joindre à chacune de leurs déclarations des revenus un exemplaire de l'attestation remise par la SCPI, ainsi que les modalités de calcul de la réduction d'impôt.
Pendant la durée d'application de la réduction d'impôt, les associés doivent joindre à chacune de leurs déclarations de revenus un exemplaire des documents remis par la société ainsi que les modalités de calcul de la réduction d'impôt.
Justification des critères de performance énergétique
Pour les logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire en 2012, les contribuables, doivent joindre à leur déclaration de revenus le document justifiant que le label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" (pour les logements neufs) ou "BBC rénovation 2009", "HPE rénovation 2009" (pour les logements anciens), a été délivré au logement (ou, le cas échéant, au bâtiment dans lequel se situe le logement, pour lequel le bénéfice de la majoration a été demandé).
Note
Pour les logements dont la demande de permis de construire a été déposée avant cette date, les documents établissant l'obtention de ces labels (qui engendraient alors une majoration de l'avantage, mais n'étaient alors pas nécessaires à l'octroi de l'avantage fiscal) n'avaient pas à être fournis obligatoirement avec la déclaration de revenus. Ils devaient être conservés afin d'être présentés à l'administration fiscale dans le cas où celle-ci en demanderait communication).
Le label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005" est délivré à la demande du maître d'ouvrage ou de toute personne qui se charge de la construction du logement, par un organisme ayant passé une convention spéciale avec l'Etat et accrédité par le Comité français d'accréditation (COFRAC) ou par tout autre organisme d'accréditation signataire de l'accord multilatéral pris dans le cadre de la coordination européenne des organismes d'accréditation (European Cooperation for Accreditation, ou ECA).
Concernant les logements acquis en l'état futur d'achèvement ou les logements que le contribuable fait construire en vue de l'obtention du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005", dans le cas où l'obtention du label nécessite des travaux complémentaires après leur achèvement, l'administration admet que la délivrance du label puisse intervenir dans un délai de 12 mois suivant l'achèvement.
Note
Lorsque le contribuable n'est pas en mesure de justifier que le logement pour lequel la majoration de la réduction d'impôt a été demandée bénéficie du label "bâtiment basse consommation énergétique, BBC 2005", seule la fraction de la réduction d'impôt relative à la majoration obtenue est remise en cause. Dans ce cas, il doit justifier que ce logement respecte la réglementation thermique en vigueur .
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