Scellier - Opérations éligibles et date de réalisation
Sept types d'investissements effectués entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 (exceptionnellement jusqu'au 31 mars 2013 pour les investissements en logements acquis neufs ou en VEFA engagés de façon certaine le 31 décembre 2012), peuvent ouvrir droit à la réduction d'impôt Scellier :
l'acquisition d'un logement neuf,
l'acquisition d'un logement en état futur d'achèvement
l'acquisition d'un logement inachevé,
la construction d'un logement,
la transformation en logement d'un local affecté à un usage autre que l'habitation, et, à compter de 2012, l'acquisition de locaux déjà transformés entre 2009 et 2012,
la réalisation de travaux de réhabilitation, et, à compter de 2012, l'acquisition de locaux déjà réhabilités entre 2009 et 2012,
la souscription, au capital de SCPI à condition que 95 % de la souscription serve exclusivement à financer un investissement pour lequel les conditions d'application de la réduction Scellier sont remplies.
Les logements faisant l'objet d'une demande de permis en construire en 2012 sont soumis à des critères de performance énergétiques contraignants.
Note
Ces investissements peuvent être réalisés directement ou via une société de personne non soumise à l'IS, autre qu'une SCPI. les revenus tirés de la location des immeubles doivent être imposés entre les mains des associés dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts des sociétés doivent être détenues dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable et ne peuvent donc pas figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle. En revanche, lorsque ces titres sont, eux-mêmes, détenus par une société non soumise à l'IS autre qu'une société civile de placement immobilier dont l'activité revêt également un caractère purement civil, les membres de cette société, dont la part dans les bénéfices sociaux relève de la catégorie des revenus fonciers, peuvent bénéficier de la réduction d'impôt.
Acquisition d'un logement neuf
Les logements neufs s'entendent des immeubles à usage d'habitation dont la construction est achevée et qui n'ont jamais été habités ni utilisés sous quelque forme que ce soit (voir toutefois les exceptions ci-dessous).
La circonstance qu'un logement ait fait l'objet d'une précédente mutation (à titre onéreux ou à titre gratuit) ne suffit pas en soi à lui faire perdre le caractère de logement neuf.
En revanche, ne peuvent pas être considérés comme neufs les logements dont la première location a pris effet avant la date de leur acquisition, même lorsque cette dernière s'accompagne du transfert au profit de l'acquéreur du bail conclu par le vendeur.
Cela étant, l'administration fiscale admet toutefois de considérer comme neufs :
les logements mis en location au cours de l'année 2009 par les sociétés de construction-vente, à condition que l'acquisition desdits logements intervienne avant l'expiration du 12ème mois suivant celui au cours duquel le bail a été conclu,
les appartements témoins d'un programme immobilier si toutes les autres conditions sont remplies ;
les logement issus de la transformation d'un local affecté à un usage autre que l'habitation à condition que leur acquisition entre dans le champ de la TVA immobilière.
Date de réalisation de l'investissement
La date d'acquisition, qui s'entend de la signature de l'acte authentique d'achat, doit se situer entre le 1er janvier 2009 et, en principe, le 31 décembre 2012, ou le 31 mars 2013 si une promesse d'achat ou la promesse synallagmatique de vente a été signée au plus tard le 31 décembre 2012 .
Note
En revanche, la réduction d'impôt n'est pas accordée lorsqu'une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009. L'administration a précisé que les contrats de réservation ne sont pas considérés comme des promesses d'achat ou des promesses synallagmatiques de vente. Ainsi, l'acquisition d'un logement neuf ayant fait l'objet d'un contrat de réservation ou d'une promesse unilatérale de vente avant le 1er janvier 2009 et dont l'acte authentique d'achat est postérieur à cette date ouvre droit au bénéfice de la réduction d'impôt.
Acquisition d'un logement en l'état futur d'achèvement
La vente en l'état futur d'achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l'acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l'acquéreur au fur et à mesure de leur exécution. L'acquéreur est tenu d'en payer le prix à mesure de l'avancement des travaux.
Date de réalisation de l'investissement
Date d'acquisition
La date d'acquisition (signature de l'acte authentique d'achat) doit se situer entre le 1er janvier 2009 et en principe, le 31 décembre 2012, ou le 31 mars 2013 si un contrat de réservation a été signé et, soit déposé au rang des minutes du notaire, soit enregistré au service des impôts le 31 décembre 2012 au plus tard .
La circonstance que le dépôt d'une demande de permis de construire soit intervenu avant le 1er janvier 2009 ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt.
En revanche, la réduction d'impôt n'est pas accordée lorsqu'une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009. L'administration a précisé que les contrats de réservation ne sont pas considérés comme des promesses d'achat ou des promesses synallagmatiques de vente. Ainsi, un logement en l'état futur d'achèvement ayant fait l'objet d'un contrat de réservation ou d'une promesse unilatérale de vente avant le 1er janvier 2009 et dont l'acte authentique d'achat est postérieur à cette date ouvre droit au bénéfice de la réduction d'impôt.
Date d'achèvement des travaux
Alors qu'aucun délai d'achèvement de l'immeuble n'était exigé jusqu'en 2011, la loi prévoit désormais, pour les logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire à compter de 2012, que le logement doit être achevé dans un délai de 30 mois à partir de la déclaration d'ouverture de chantier.
Acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation ou déjà réhabilité
La réduction d'impôt s'applique aux acquisitions à titre onéreux de logements qui ne satisfont pas aux caractéristiques de décence prévues à l'article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et qui font l'objet de travaux de réhabilitation leur permettant d'acquérir des performances techniques voisines de celles des logements neufs.
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Etat du logement avant les travaux |
Etat du logement après les travaux |
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Décence du logement |
Au moins 4 des 15 caractéristiques de décence ne sont pas respectées. |
L'ensemble des 15 caractéristiques de décence est réuni. |
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Performance technique |
Au moins 6 des 12 performances techniques (2) ne sont pas respectées. |
L'ensemble des performances techniques est réuni. |
Les travaux de réhabilitation peuvent être réalisés soit par l'acquéreur, soit par le vendeur.
Le logement ne peut être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un usage autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de réhabilitation. Cette condition est considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l'acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le logement en vertu d'une mention expresse de l'acte portant transfert du droit de propriété.
A compter du 1er janvier 2012, l'avantage est étendu aux cas d'acquisition, en 2012, d'un logement ayant déjà fait l'objet de travaux de réhabilitation aboutissant à la création d'un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Contrairement aux logements acquis neufs ou en VEFA, le dispositif n'est pas maintenu, pour ces opérations, pour les investissements engagés avant 2013 mais finalisés au 1er trimestre 2013.
Note
Pour bénéficier de la réduction d'impôt, le contribuable ou le vendeur qui réalise les travaux doit faire établir par un contrôleur technique ou un technicien de la construction qualifié indépendant :
- avant la réalisation des travaux, un état descriptif du logement et une attestation indiquant les rubriques pour lesquelles le logement ne correspond pas aux caractéristiques de décence ;
- après la réalisation des travaux, un état descriptif du logement contenant les mêmes rubriques et une attestation indiquant que les travaux de réhabilitation ont permis de donner au logement l'ensemble des caractéristiques d'un logement décent mentionnées plus haut, que l'ensemble des performances techniques est respecté, et qu'au moins six d'entre elles ont été obtenues à la suite des travaux de réhabilitation.
Date de réalisation de l'investissement
Date d'acquisition
La date d'acquisition qui s'entend de la signature de l'acte authentique d'achat doit se situer entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Contrairement aux logements acquis neufs ou en VEFA, le dispositif n'est pas maintenu, pour ces opérations, pour les investissements engagés avant 2013 mais finalisés au 1er trimestre 2013.
En revanche, la réduction d'impôt n'est pas accordée au titre de l'acquisition de tels logements pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009.
Les logements appartenant au contribuable, ou à un membre de son foyer fiscal, avant le 1er janvier 2009 sont exclus du champ d'application la réduction d'impôt, même s'ils font l'objet de travaux de réhabilitation.
Date d'achèvement des travaux
Pour ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt, les travaux de réhabilitation doivent être réalisés entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. L'achèvement des travaux de réhabilitation doit intervenir au plus tard :
le 31 décembre 2012 pour les logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant 2012,
le 31 décembre de la 2ème année qui suit celle de l'acquisition pour les logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2012.
Acquisition d'un local que le contribuable transforme à usage d'habitation ou déjà transformé
Les travaux de transformation s'entendent des travaux de reconstruction, d'agrandissement, de réparation et d'amélioration ayant pour effet de rendre habitables des locaux qui ne l'étaient pas auparavant (par exemple locaux commerciaux, professionnels, à usage de bureau, d'entrepôt, de grange, de hangar, etc.).
Il en est ainsi lorsque les locaux affectés à un usage autre que l'habitation sont inadaptés à cet usage en raison de leur configuration (notamment locaux ne comportant pas les équipements rendus nécessaires par les conditions modernes de vie :cuisine, salle de bains...).
Note
L'acquisition d'un immeuble affecté à l'habitation mais vétuste ou inadapté aux conditions modernes de vie, suivie de la réalisation de travaux n'ouvre pas droit au bénéfice du dispositif à ce titre (la condition tenant à l'affectation du local à un usage autre que l'habitation n'étant pas remplie). En revanche, lorsque l'immeuble ne satisfait pas aux caractéristiques de décence et fait l'objet de travaux de réhabilitation, l'investissement peut être éligible à la réduction d'impôt au titre de l'acquisition d'un logement en vue de le réhabiliter.
Les travaux de reconstruction et d'agrandissement sont présumés répondre à la définition de la transformation donnée ci-dessus. A défaut, les travaux ne sont éligibles à la réduction d'impôt, que s'ils consistent au minimum en l'installation de l'équipement sanitaire élémentaire dans un local qui en était dépourvu.
L'opération ne peut conduire à la création d'un local à usage mixte, sauf s'il est affecté à l'habitation pour les 3/4 au moins de sa superficie (dans ce cas, seule la partie du logement louée à usage d'habitation ouvre droit à la réduction d'impôt).
Le local ne doit être ni loué ni utilisé par l'acquéreur, même à un usage autre que l'habitation, entre la date de son acquisition et celle du début des travaux de transformation. Cette condition est considérée comme satisfaite lorsque, postérieurement à l'acte de cession, le vendeur ou son locataire continue à occuper temporairement le local en vertu d'une mention expresse de l'acte portant transfert du droit de propriété.
A compter du 1er janvier 2012, l'avantage est étendu aux cas d'acquisition, en 2012, d'un logement ayant déjà fait l'objet de tels travaux de transformation aboutissant à la création d'un logement neuf entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012.
Cas particuliers
Immeuble affecté à usage d'hôtel
Les travaux ayant pour objet de transformer en logements des chambres d'hôtel n'ont pas pour effet de transformer en locaux d'habitation des locaux qui n'auraient pas été déjà qualifiables de locaux d'habitation. Ainsi, l'acquisition de locaux affectés à usage d'hôtel meublé ou de tourisme suivie de leur transformation en logements destinés à la location n'ouvre pas droit à l'avantage fiscal au titre de l'investissement réalisé dans un local affecté à un usage autre que l'habitation. Elle peut, en revanche ouvrir droit au bénéfice de cet avantage fiscal au titre de l'acquisition d'un logement acquis en vue de sa réhabilitation
Transformation d'un immeuble mixte
L'acquisition d'un immeuble affecté pour partie à usage d'habitation et pour partie à un autre usage suivie de sa transformation en immeuble affecté à usage exclusif d'habitation ne peut pas en principe ouvrir droit à la réduction d'impôt. Il en va différemment, uniquement dans le cas où un ou plusieurs logements pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte sont créés sur les surfaces du ou des locaux antérieurement affectées exclusivement à un usage autre que l'habitation
Transformation de dépendances en logements
L'acquisition de dépendances d'un immeuble, suivie de leur transformation en logement n'ouvre droit à la réduction d'impôt que si ledit immeuble était, avant l'acquisition des dépendances, affecté à un usage autre que l'habitation. A l'inverse, l'acquisition de dépendances (garages, greniers ou combles) situées dans un immeuble d'habitation ou dans un immeuble mixte et suivie de leur transformation en logement, n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt. Elles peuvent cependant ouvrir droit au bénéfice de l'avantage fiscal au titre de l'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation.
Date de réalisation de l'investissement
Date d'acquisition
La date d'acquisition qui s'entend de la signature de l'acte authentique d'achat doit se situer entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012. Contrairement aux logements acquis neufs ou en VEFA, le dispositif n'est pas maintenu, pour ces opérations, pour les investissements engagés avant 2013 mais finalisés au 1er trimestre 2013.
En revanche, la réduction d'impôt n'est pas accordée au titre de l'acquisition de tels locaux pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009, même s'ils font l'objet de transformation à usage d'habitation.
Enfin, les locaux qui étaient déjà la propriété du contribuable ou d'un membre de son foyer fiscal avant le 1er janvier 2009, n'ouvrent pas droit à l'avantage fiscal.
Achèvement
L'achèvement des travaux de transformation doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local destiné à être transformé. Ainsi, un local acquis en 2012 en vue d'être transformé en logement doit être achevé au plus tard le 31 décembre 2014 .
Logements que le contribuable fait construire
La réduction d'impôt s'applique aux logements que le contribuable fait construire.
Les travaux d'addition de construction ou de surélévation réalisés sur un logement existant peuvent entrer dans le champ de la réduction d'impôt, si les conditions prévues pour l'application de cet avantage sont réunies. Il convient notamment que :
les travaux aient fait l'objet, à compter de la date d'application de la réduction d'impôt, d'une demande de permis de construire. Il importe peu que l'acquisition ou la construction de l'immeuble existant soit antérieure au 1er janvier 2009 ;
ces travaux se traduisent par la création d'un logement neuf ;
le nouveau logement constitue une unité d'habitation distincte des locaux existants. Ainsi, la construction qui consisterait en l'agrandissement par adjonction de pièces supplémentaires à un logement loué ou destiné à l'être n'ouvre pas droit à la réduction d'impôt.
Sous ces conditions, il est possible qu'une addition de construction ou la surélévation d'un immeuble, afférentes à des logements existants ayant bénéficié d'une déduction au titre de l'amortissement Périssol, Besson ou Robien ou Borloo ouvre droit à la réduction d'impôt.
Les personnes qui font construire un logement sur le sol d'autrui, peuvent bénéficier de la réduction d'impôt, s'il est établi que la construction réalisée leur appartient, toutes les autres conditions étant par ailleurs remplies. Tel est le cas des personnes qui font construire un logement sur un terrain qui leur est donné à bail à construction ou à bail emphytéotique. En effet, à défaut de stipulation contraire dans la convention, le preneur reste propriétaire, jusqu'à l'expiration du bail, des constructions qu'il édifie.
Date de réalisation de l'investissement
Date d'acquisition
La réduction d'impôt peut s'appliquer lorsque le contribuable est propriétaire avant le 1er janvier 2009, du terrain sur lequel va être réalisée la construction du logement.
Date de dépôt de demande du permis de construire
Pour ouvrir droit à la réduction d'impôt, les logements que le contribuable fait construire doivent avoir fait l'objet, entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 , d'un dépôt de demande de permis de construire. Peu importe que le dépôt de la demande du permis de construire ait été réalisé par une personne autre que le bailleur.
Achèvement
Pour les logements ayant fait l'objet d'une demande de permis de construire avant 2012, l'achèvement de la construction doit intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire.
Pour ceux faisant l'objet d'une demande de permis de construire à compter du 1er janvier 2012, la loi prévoit un délai d'achèvement plus long : l'achèvement doit intervenir dans les 30 mois qui suivent la date d'obtention du permis de construire.
Acquisition d'un local inachevé
Les locaux concernés s'entendent des locaux inachevés qui n'ont jamais été utilisés, ni occupés entre la date de leur acquisition et celle de leur achèvement. Il n'est toutefois pas nécessaire que la destination initiale du local acquis inachevé soit l'habitation. En revanche, une fois achevé, le local doit avoir la nature de logement.
Date de réalisation de l'investissement
Date d'acquisition
La date d'acquisition qui s'entend de la signature de l'acte authentique d'achat doit se situer entre le 1er janvier 2009 et le 31 décembre 2012 .
En revanche, la réduction d'impôt n'est pas accordée au titre de l'acquisition de locaux inachevés pour lesquels une promesse d'achat ou une promesse synallagmatique a été conclue avant le 1er janvier 2009.
Date de dépôt de demande du permis de construire
La circonstance que le dépôt de la demande de permis de construire soit antérieur au 1er janvier 2009 ne fait pas obstacle au bénéfice de l'avantage fiscal.
Achèvement
En principe, l'achèvement du logement doit intervenir au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit celle du dépôt de la demande de permis de construire. Par mesure de tempérament, l'administration admet toutefois que l'achèvement du logement puisse intervenir au plus tard au 31 décembre de la deuxième année qui suit celle de l'acquisition du local inachevé.
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