Scellier - Location du logement
Pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, l'investisseur doit s'engager à louer le logement nu pendant une période d'au moins 9 ans à une personne qui en fera sa résidence principale.
L'investisseur doit par ailleurs louer le logement pour un loyer n'excédant pas certains plafonds (variant selon la situation du logement et le dispositif choisi : Scellier classique ou Scellier intermédiaire).
Location effective et continue
La location du logement doit être effective et continue pendant la période d'engagement de location d'au moins 9 ans (de date à date à partir de la date de prise d'effet du bail). La durée d'engagement de location a été réduite à 5 années pour les investissements réalisés à compter du 1er janvier 2011 en Nouvelle-Calédonie, en Polynésie française ou dans les îles Wallis et Futuna.
Note
La durée de location de 9 ans (ou 5 ans) exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. Un bail entré en vigueur un 1er janvier arrive à échéance un 31 décembre. La signature de l'acte authentique de vente du bien, effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 (ou 5) ans, avec remise effective des clés à minuit, permet de remplir la condition de location imposée par la loi.
Sont ainsi exclus du dispositif :
les logements dont le propriétaire (ou les coïndivisaires) se réserve la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés dont il est associé,
les logements mis à la disposition d'un occupant à titre précaire, en l'absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée, pendant la période couverte par l'engagement de location.
Le logement doit être mis en location dans les 12 mois suivant :
la date d'acquisition en cas d'acquisition d'un logement neuf achevé,
la date d'achèvement des travaux en cas d'acquisition d'un logement en vue de sa réhabilitation,
la date d'achèvement du logement pour les autres investissements (acquisition d'un logement en VEFA, de locaux inachevés, construction d'un logement par le contribuable, acquisition d'un local que le contribuable transforme en logement).
Vacance du logement
En cas de congé du locataire pendant la période couverte par l'engagement de location, le logement doit être aussitôt remis en location jusqu'à la fin de cette période.
L'administration fiscale admet cependant une période de vacance, à condition que le propriétaire puisse justifier avoir accompli les diligences concrètes (insertion d'annonces, recours à une agence immobilière) et que les conditions de mise à la location ne soient pas dissuasives.
A défaut de relocation effective dans un délai de 12 mois à compter de la date de réception de la lettre recommandée par laquelle le locataire a signifié son congé au propriétaire, le service doit procéder à la remise en cause de la réduction d'impôt obtenue.
Par exception, lorsque la vacance intervient moins de 12 mois avant le terme de la période d'engagement de location, l'administration fiscale admet de ne pas remettre en cause le bénéfice de l'avantage fiscal si les conditions suivantes sont réunies :
le logement est en état d'être loué ;
le propriétaire ne s'en réserve pas la jouissance à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même ou un membre de son foyer fiscal ;
le logement n'est pas mis à la disposition d'un occupant à titre précaire ou à titre gratuit, même pour une très courte période, pendant la période couverte par l'engagement de location ;
le logement n'est pas cédé avant l'expiration de l'engagement de location.
Habitation principale du locataire
L'habitation principale s'entend, d'une manière générale, du logement où résident habituellement et effectivement les membres du foyer fiscal.
Cette condition doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail, mais également de façon continue pendant toute la période couverte par l'engagement de location.
Le propriétaire-bailleur doit donc s'entourer des garanties qu'il juge utiles pour s'assurer du respect de cette condition essentielle pour l'octroi ou le maintien de l'avantage fiscal. A cet égard, il convient de noter que, parmi les obligations du locataire, figure celle d'user des locaux selon leur destination.
Le fait que, dans certaines résidences, la personne physique, locataire directe du logement, bénéficie par ailleurs de prestations de nature hôtelière ou médicale ne fait pas obstacle au bénéfice de la réduction d'impôt, si toutes les autres conditions sont remplies. Il convient notamment que :
les prestations ne soient pas fournies par le propriétaire du logement, de manière directe ou indirecte, notamment par l'intermédiaire d'une société dont il serait associé ;
le logement soit loué nu à usage d'habitation principale à la personne qui l'occupe.
Tel peut être notamment le cas des locations de logements nus situés dans une résidence de retraite, dans une maison d'accueil pour personnes âgées dépendantes ou dans une résidence pour étudiants.
Changement d'affectation par le locataire
Le non-respect de la condition relative à l'affectation des locaux du fait du locataire entraîne, en principe, la reprise de la réduction d'impôt obtenue au titre de l'année au cours de laquelle intervient ce changement d'affectation. Cela étant, l'administration fiscale admet de ne pas remettre en cause l'avantage fiscal lorsque le propriétaire établit :
qu'il a accompli les diligences concrètes pour que ce local soit réaffecté à usage de résidence principale d'un locataire (engagement d'une procédure judiciaire pour l'obtention de la résiliation du bail, insertions d'annonces, recours à une agence immobilière) ;
et que le logement n'est pas donné en location à l'un de ses ascendants ou descendants ou, lorsque l'immeuble est la propriété d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés, à l'un des associés ou à un membre du foyer fiscal de ces derniers, ou encore à un ascendant ou à un descendant d'un associé.
Dans cette situation, le propriétaire ne peut pas bénéficier de l'avantage fiscal tant que la condition relative à l'affectation des locaux n'est pas remplie. En revanche, l'administration fiscale admet qu'il puisse bénéficier de la réduction d'impôt à partir de la date à laquelle les conditions d'application du dispositif, et notamment celle tenant à l'affectation à l'habitation principale du locataire, sont à nouveau remplies.
L'application de cette mesure de tempérament n'a pas pour effet de proroger la période au titre de laquelle la réduction d'impôt peut être imputée. En conséquence, la fraction de la réduction d'impôt qui n'a pu être imputée est définitivement perdue.
Qualité du locataire
Le titulaire du bail doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même ou un membre de son foyer fiscal.
Sous cette réserve, il peut s'agir d'un ascendant ou descendant du contribuable, sauf si le contribuable souhaite bénéficier des avantages supplémentaires de la location dans le secteur dit intermédiaire.
Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS, le titulaire du bail doit être une personne physique autre que l'un des associés cette société ou qu'un membre du foyer fiscal des associés. L'administration fiscale admet toutefois que la location par la société à l'une de ces personnes n'entraîne la reprise de la réduction d'impôt qu'à l'égard du seul associé concerné.
Location déléguée
Par exception aux règles précitées, la location du logement peut également être consentie à un organisme public ou privé qui le donne en sous-location nue à usage d'habitation principale à une personne autre que le propriétaire du logement, son conjoint ou les membres de son foyer fiscal.
Les propriétaires doivent louer exclusivement :
à l'Etat ou à ses organismes (administrations de l'Etat, établissements publics à caractère administratif ou à caractère industriel et commercial, organismes publics,...) ;
aux collectivités territoriales ou à leurs organismes (régions, départements, communes, établissements publics,...) ;
aux personnes de droit privé dotées de la personnalité morale (sociétés de capitaux, sociétés de personnes, associations déclarées,...). Les locations consenties aux sociétés de fait, les sociétés en participation et, d'une manière générale, celles consenties à tous groupements dépourvus de personnalité morale ainsi que les entreprises individuelles, ne peuvent ouvrir droit au bénéfice de la réduction d'impôt.
La sous-location du logement doit être effective et continue pendant la période d'engagement.
Le logement doit être sous-loué nu. La sous-location meublée à l'occupant par l'organisme locataire du logement fait perdre au propriétaire, qui loue son logement nu, le bénéfice de l'avantage fiscal.
Le logement doit constituer l'habitation principale du sous-locataire. Ainsi, les biens pris à bail par un organisme public pour le logement de son personnel par nécessité absolue de service, ouvrent droit au bénéfice de la réduction d'impôt. Lorsque le sous-locataire réside effectivement dans le logement et y situe le centre de ses intérêts, la condition tenant à l'habitation principale est respectée quand bien même le contrat de sous-location serait conclu pour une période inférieure à l'année civile (période scolaire notamment).
L'organisme public ou privé ne doit fournir aucune prestation hôtelière ou para-hôtelière (fourniture du petit déjeuner, nettoyage des locaux effectué de manière régulière, fourniture du linge de maison à l'ensemble des locataires, service de réception). En revanche, l'administration fiscale admet que la personne physique sous-locataire du logement puisse bénéficier par ailleurs de prestations hôtelières dès lors que ces dernières ne sont pas rendues par l'organisme public ou privé locataire du logement. La circonstance que les prestations hôtelières soient réalisées par une société, filiale de l'organisme public ou privé locataire du logement, n'a pas pour effet de priver le propriétaire qui loue son logement nu à cet organisme, du bénéfice de l'avantage fiscal.
Constatation de l'engagement de location
L'engagement de location doit être constaté, au moment du dépôt de la déclaration des revenus (ou de résultats en cas d'investissement via une société) de l'année au titre de laquelle le fait générateur de la réduction d'impôt est intervenu.
Note
Lorsque le logement est acquis en indivision, les indivisaires doivent s'engager conjointement à louer l'immeuble nu.
Lorsque l'investissement consiste en une souscription de parts de SCPI, cette société doit également prendre l'engagement de louer le logement financé par la souscription, dans les mêmes conditions, à une personne autre qu'un associé de la SCPI ou un membre de son foyer fiscal.
Reprise de l'engagement de location
En cas de décès de l'un des membres d'un couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. L'engagement de location du conjoint survivant est alors limité à la fraction du délai de 9 ans (ou 5 ans dans certains TOM) restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La réduction d'impôt obtenue par le couple soumis à imposition commune n'est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement.
En cas de modification du foyer fiscal (mariage, divorce, conclusion ou rupture d'un PACS, séparation) ou de sortie du foyer fiscal d'une personne à charge du propriétaire du logement Scellier au cours de la période de 9 ans ou de l'une des périodes de prorogation de cet engagement, l'administration fiscale admet que le nouveau contribuable puisse demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant.
Toutefois, s'il ne demande pas cette reprise, la réduction d'impôt fait l'objet d'une remise en cause.
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