Pour bénéficier de la réduction d'impôt Scellier, le loyer mensuel par mètre carré (m2) ne doit pas être supérieur, pendant toute la période couverte par l'engagement de location, à un plafond fixé par décret . Les plafonds de loyer diffèrent selon la zone dans laquelle se situe le logement donné en location et le dispositif choisi (classique ou intermédiaire).
Note
Ces plafonds de loyer sont en principe relevés chaque année, au 1er janvier, dans la même proportion que la variation de l'indice de référence des loyers publiée par l'Institut national de la statistique et des études économiques (INSEE), prise en pourcentage et deux chiffres après la virgule, à un niveau arrondi au centime d'euro supérieur.
Le plafond de loyer applicable en fonction du zonage s'apprécie à la date d'acquisition, ou à la date de dépôt de la demande de permis de construire uniquement en cas de construction du logement par le contribuable.
Plafonds 2017
Les plafonds de loyer applicables varient non seulement en fonction de la zone d'implantation du logement (Zones A bis, A, B1, B2 ou C, outre mer), mais également en fonction de la date de réalisation de l'investissement.
Pour les baux conclus en 2017, les plafonds mensuels de loyer par m2, charges non comprises, sont fixés à :
pour les investissements réalisés en métropole :
pour les investissements réalisés outre-mer :
Pour
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Surface à prendre en compte
La surface à prendre en compte pour l'appréciation du plafond de loyer s'entend de la surface habitable (hors combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 m).
Cette surface habitable est augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m2 par logement, de la surface des annexes dont l'occupant à l'usage exclusif. La surface ainsi définie figure dans l'engagement de location pris par le bailleur et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
Les surfaces annexes s'entendent des caves, sous-sols, remises, ateliers, séchoirs, celliers intérieurs ou extérieurs au logement, resserres, combles et greniers aménageables, balcons, loggias et vérandas et, dans la limite de 9 m2, les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (il s'agit des terrasses situées sur le toit d'un logement ou des dépendances immédiates et nécessaires à l'exclusion des terrasses carrelées en rez-de-jardin d'une maison individuelle). Elles comprennent également les varangues dans une limite maximale de 14 m2.
Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer. Une mesure de tempérament est toutefois prévue pour les maisons individuelles. Pour ces dernières, l'administration fixe forfaitairement, à titre de règle pratique, à 12 m2 la partie à usage de stationnement (cette mesure de tempérament ne vaut que pour les annexes dont la configuration permet une utilisation à usage d'emplacement de stationnement ; en revanche, la surface des annexes qui ne sont pas accessibles à un véhicule est prise en compte pour la détermination du loyer plafond dans les conditions définies ci-dessus). Pour l'application de cette mesure, il n'est pas tenu compte du nombre de véhicules susceptibles d'être stationnés, ni de la configuration ou de la destination initiale des locaux.
Attention
Bien que la superficie des garages ne soit pas prise en compte, le montant du loyer à comparer aux plafonds ne doit pas être réduit de la part de loyer y afférente.
Exemple
Une maison individuelle de 90 m² de surface habitable comporte des combles aménageables d'une surface de 50 m² et un sous-sol de 90 m² dont une partie est accessible au stationnement d'un véhicule. La surface retenue pour l'appréciation du plafond de loyer est déterminée de la façon suivante :
Nature de la surface |
Métrage |
Total de la surface |
Surface retenue pour l'appréciation du plafond de loyer |
Surface habitable |
|||
(Logement) |
90 m2 |
90 m2 |
90 m2 |
Surface des annexes |
|||
Combles aménageables |
50 m2 |
|
|
Sous-sol |
90 m2 |
128 m2 |
8 m2 |
Annexes affectées à usage de stationnement et à usage d'annexes |
- 12 m2 |
|
(Moitié de la surface des annexes, soit 64 m², pris dans la limite de 8 m2) |
Total |
|
|
98 m2 |
Recettes à prendre en compte
Par loyer, il convient d'entendre l'ensemble des sommes et prestations fournies par le locataire en contrepartie de la mise à disposition du bien (ménage, gardiennage...) y compris les dépenses incombant de droit au propriétaire et mises par convention à la charge du locataire.
En revanche, les appels provisionnels de charges et les remboursements de charges par le locataire dont le propriétaire a fait l'avance ne sont pas pris en compte.
Cas
particuliers
Location déléguée
En cas de location déléguée, la condition tenant au montant du loyer doit être satisfaite d'une part, entre le bailleur et l'organisme locataire, et d'autre part, entre l'organisme locataire et le sous-locataire. La redevance versée par le sous-locataire à l'organisme locataire représentative des frais de gestion, d'assurance, de charges locatives, de gardiennage, d'amortissement des locaux collectifs, d'équipement des logements et, le cas échéant, d'ameublement, est en principe prise en compte pour l'appréciation de la condition de loyer. Ce n'est toutefois pas le cas lorsque le logement est situé dans une résidence dotée de services collectifs et composée d'un ensemble homogène de dix logements au moins à usage d'habitation principale et que le montant annuel de la redevance n'excède pas le montant annuel des loyers payés par le sous-locataire.
Locations d'emplacement de stationnement ou de garages
Lorsque le logement et le garage sont situés dans le même immeuble ou la même résidence et qu'ils font l'objet d'un bail unique, le respect de la condition de loyer s'apprécie en tenant compte de la totalité du loyer demandé.
Lorsqu'au contraire les baux sont distincts, l'administration admet de faire abstraction, pour l'appréciation de la condition de loyer, du montant de loyer figurant sur le contrat de location de l'emplacement de stationnement ou du garage, sous réserve du respect de l'ensemble des conditions suivantes :
l'emplacement de stationnement ou le garage est physiquement séparé du lieu d'habitation,
le locataire est libre de signer le bail afférent au logement sans s'engager à louer également l'emplacement de stationnement ou le garage,
le prix du loyer de l'emplacement ou du garage doit être normal par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des biens comparables.
Pour
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