Scellier - Base de la réduction d'impôt
Nature des dépenses à prendre en compte
Acquisition d'un logement
Lorsque l'investissement porte sur un logement, la base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition ou de revient global du logement. La base ainsi déterminée ne peut toutefois pas excéder la somme de 300 000 €.
Cas particulier - Dépendances
La fraction du prix d'acquisition ou de revient global du logement qui se rapporte aux dépendances immédiates et nécessaires (telles que les emplacements de stationnement) est également comprise, si elles font l'objet d'un bail commun avec le logement, dans la base de l'avantage fiscal.
Lorsque le garage ou l'emplacement de stationnement fait l'objet d'un bail distinct, la fraction du prix global d'acquisition ou du prix de revient correspondant à ce garage ou à cet emplacement est exclue de la base de la réduction d'impôt. De même, les frais d'acquisition doivent faire l'objet d'une répartition entre d'une part, les frais afférents à l'acquisition du logement et de ses dépendances entrant dans la base de l'avantage fiscal, et d'autre part, les frais afférents à l'acquisition du garage ou de la place de stationnement, exclus de cette base.
En revanche, Lorsque le garage ou l'emplacement de stationnement ne peut pas faire l'objet d'un bail distinct, ce dernier n'étant pas physiquement séparé du logement ou de ses dépendances (cas de l'habitat individuel notamment), les règles de droit commun sont applicables. Ainsi, la base de la réduction d'impôt ne fait l'objet d'aucune réfaction au titre du garage ou de l'emplacement de stationnement.
Lorsque le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS autre qu'une SCPI, le contribuable bénéficie de la réduction d'impôt dans la limite de la quote-part du prix de revient correspondant à ses droits sur le logement concerné.
Le plafond de 300 000 € s'apprécie de façon globale et non associé par associé.
Il en va de même en cas d'indivision.
Exemple
Une société non soumise à l'IS autre qu'une SCPI comportant trois associés à parts égales acquiert un logement dont le prix de revient s'élève à 400 000 €. Chaque associé bénéficie de la réduction d'impôt, toutes autres conditions étant par ailleurs remplies, à hauteur d'un tiers du prix de revient de ce logement, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €, soit une base de réduction d'impôt égale à 100 000 € pour chacun des trois associés.
Logement acquis neuf ou en l'état futur d'achèvement
La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix de revient du logement.
Celui-ci s'entend du prix d'acquisition majoré des frais afférents à l'acquisition : honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière.
Logement acquis inachevé
La base de la réduction d'impôt est constituée par le prix d'acquisition du local inachevé, majoré des frais afférents à cette acquisition tels que définis ci-dessus.
La base de l'avantage est majorée des travaux d'achèvement de la construction, y compris les travaux d'aménagement intérieur que le contribuable réalise ou fait réaliser, dès lors qu'ils ont pour objet de rendre habitable un logement neuf et qu'ils peuvent être regardés comme indissociables de l'opération de construction.
Logement que le contribuable fait construire
La base de la réduction d'impôt est déterminée à la date d'achèvement des travaux de construction. Elle comprend :
le prix d'acquisition du terrain, ou en cas d'acquisition du terrain à titre gratuit, la valeur pour laquelle le terrain nu est entré dans le patrimoine du contribuable, quelle que soit la date de cette d'acquisition, majoré :
des frais afférents à cette acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière),
des frais rendus nécessaires pour sa viabilisation et son aménagement (tels que les frais de voirie, de réseaux et de distribution).
Aucun correctif prenant en compte la durée de détention du terrain n'est appliqué sur le prix d'acquisition.
le prix payé pour la construction du logement (frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la construction qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers : impôts, taxes ou redevances qui constituent un élément du prix de revient de l'immeuble),
ainsi que le prix payé pour l'installation des équipements initiaux du logement (équipement sanitaire, chauffage,...).
Sont en revanche exclus de cette base :
la valeur d'acquisition ou le prix de revient des constructions existantes et les frais d'acquisition y afférent (lorsque les constructions ont été acquises en même temps que leur terrain d'assiette, les frais d'acquisition doivent faire l'objet d'une répartition entre, d'une part, les frais afférents à l'acquisition du terrain nu entrant dans la base de la réduction d'impôt et, d'autre part, les frais afférents à l'acquisition de l'immeuble destiné à être démoli, exclus de cette base),
les frais de démolition de ces constructions,
le travail personnellement effectué par le contribuable n'est également pas pris en compte dans la base de l'avantage fiscal.
Cas particuliers
Additions de construction
Les travaux d'addition de construction réalisés sur un immeuble existant autres que les travaux d'agrandissement peuvent entrer dans le champ de la réduction d'impôt sous certaines conditions. La base de la réduction d'impôt diffère selon que la construction initiale est placée ou non sous le régime de la déduction au titre de l'amortissement Périssol, Besson, Robien ou Borloo :
si la construction initiale n'est pas placée sous l'un de ces régimes, la réduction d'impôt est calculée sur :
- le prix payé pour l'addition de construction,
- une quote-part du prix ou de la valeur d'acquisition du terrain d'assiette déterminée en multipliant le prix ou la valeur totale d'acquisition du terrain nu par le rapport existant entre la surface hors oeuvre nette des locaux nouvellement construits et la surface hors oeuvre nette de l'ensemble de l'immeuble, après addition de construction ;
si la construction initiale est placée sous l'un de ces régimes d'amortissement, la base de la réduction d'impôt afférente à l'addition de construction se limite alors au prix payé pour l'addition de construction majoré, lorsqu'il y a lieu, du prix ou de la valeur d'acquisition de la parcelle de terrain supplémentaire acquise en vue de permettre l'addition de construction, retenue dans la limite précitée.
Construction sur sol d'autrui : bail à construction et emphytéose
Le prix d'acquisition du terrain n'est compris dans la base de la réduction d'impôt que lorsque le propriétaire du logement construit sur le sol d'autrui acquiert le terrain d'assiette avant la date d'achèvement des constructions.
Local que le contribuable transforme en logement
La base de la réduction d'impôt est constituée :
du prix d'acquisition du local majoré des frais afférents à cette acquisition (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement le cas échéant, et taxe de publicité foncière),
le montant des travaux de transformation en logement (travaux de reconstruction et d'agrandissement, de réparation, d'amélioration). Leur montant s'entend notamment des frais d'architecte, du prix d'achat des matériaux, des mémoires des entrepreneurs, des salaires versés aux ouvriers et des charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la transformation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers.
Le travail personnel du contribuable n'est jamais pris en compte.
La base de la réduction d'impôt s'apprécie à la date d'achèvement des travaux de transformation. Les travaux de reconstruction et d'agrandissement réalisés postérieurement à l'achèvement des travaux de transformation en logement ne sont pas compris dans la base de l'avantage fiscal. Ces dépenses de travaux peuvent, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers.
Cas particuliers - Locaux mixtes
Lorsque les travaux portent sur un immeuble mixte, la base de l'avantage fiscal comprend la fraction, évaluée par le contribuable, du prix d'acquisition du local et des frais afférents à cette acquisition correspondant aux seuls locaux affectés à un usage autre que l'habitation et à partir desquels il y a création de logements pouvant faire l'objet d'une utilisation distincte. Les travaux de transformation réalisés sur lesdits locaux ainsi que la quote-part des travaux réalisés sur les parties communes à condition qu'ils soient indissociables de l'opération de transformation desdits locaux sont également pris en compte.
Logement réhabilité
La base de la réduction d'impôt est calculée sur :
le prix d'acquisition des locaux majoré des frais afférents à l'acquisition,
le montant des travaux de réhabilitation (frais d'architecte, prix d'achat des matériaux, mémoires des entrepreneurs, salaires versés aux ouvriers et charges sociales y afférentes et autres frais généraux engagés pour la réhabilitation qui ne constituent pas des charges déductibles des revenus fonciers),
les prestations d'étude, d'organisation et de suivi des travaux de réhabilitation ainsi que des frais liés à l'établissement des états et attestations sont pris en compte.
La base de la réduction d'impôt s'apprécie, pour les logements réhabilités, à la date d'achèvement des travaux de réhabilitation. Les travaux réalisés postérieurement à l'achèvement des travaux de transformation en logement ne sont pas compris dans la base de l'avantage fiscal. Ces dépenses de travaux peuvent, le cas échéant, être admises en déduction, dans les conditions de droit commun, pour la détermination des revenus fonciers.
Le travail personnel du contribuable n'est pas pris en compte.
Lorsque les travaux sont réalisés par le vendeur, un contrat de VIR est souscrit entre l'acquéreur et le vendeur. Dans ce cas, la base de la réduction d'impôt est déterminée par le prix d'acquisition du logement majoré de la part des travaux de réhabilitation tels que stipulés sur les contrats de VIR.
Souscriptions de parts de SCPI
Lorsque l'investissement porte sur la souscription de parts de SCPI, la base de la réduction d'impôt est constituée de 100 % du montant total de la souscription en numéraire effectivement versée par le contribuable au 31 décembre de l'année au titre de laquelle la souscription a été effectuée. Le montant de la souscription pris en compte pour la détermination de la réduction d'impôt ne peut excéder, pour un même contribuable, la somme de 300 000 €.
Lorsque la gérance est confiée à une société de gestion, la base de l'avantage fiscal comprend la partie de la rémunération de cette société destinée à couvrir les frais de recherche des investissements, ainsi que la fraction de la rémunération destinée à couvrir les frais de collecte et la commission de gestion. Il s'agit notamment de la rémunération annuelle de la société de gestion, destinée à couvrir les opérations de gestion administrative de la société (administration générale, information des associés, distribution des revenus) et de gestion du patrimoine (recouvrement des loyers, surveillance et entretien pour assurer le maintien en bon état des immeubles).
La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la réduction d'impôt. Dans ce cas, la réduction d'impôt est calculée, pour chaque indivisaire, sur le montant de la souscription dans la limite de sa quote-part indivise, retenu pour sa fraction inférieure à 300 000 €.
Plafond du prix de revient
Le prix de revient servant de base de calcul à la réduction d'impôt est retenu dans la limite d'un plafond. Pour les investissements réalisés en 2012 (et éventuellement 2013), le prix de revient est doublement plafonné.
Plafond global de 300 000 €
Le montant des investissements ouvrant droit à la réduction est limité globalement à 300 000 € (logement et parts de SCPI) pour une même année.
Plafond de prix au mètre carré (à compter de 2012)
Les logements (et non les souscriptions aux parts de SCPI) acquis à compter de 2012 sont soumis à un plafond de prix par mètre carré modulé par zone. Ce plafond ne s'appliquera toutefois pas aux investissements immobiliers pour lesquels les contribuables ont pris un engagement avant le 8 mars 2012, c'est-à-dire :
aux logements acquis en VEFA ayant fait l'objet d'une réservation avant le 8 mars 2012,
aux acquisitions hors VEFA ayant fait l'objet d'une promesse synallagmatique de vente ou une promesse d'achat avant le 8 mars 2012,
aux logements que le contribuable fait construire lorsque la demande de permis de construire a été déposée avant le 8 mars 2012.
Ces plafonds sont fixés à :
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Zone géographique* |
Plafond en €/m2 |
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Zone A* |
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Zone B1, DOM, COM et Nouvelle Calédonie* |
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Zone B2* |
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Zone C* |
2 000 €/m2 |
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(*) Ces zones géographiques ne sont pas définies par référence aux zones retenues pour la détermination des plafonds de loyer et de ressources (fixées par un arrêté du 29 avril 2009, modifié par un arrêté du 22 décembre 2010 et comportant une zone Abis). |
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