Scellier - Remise en cause de l'avantage
Les principaux cas de remise en cause de la réduction d'impôt ainsi que les exceptions qu'ils comportent sont réunis dans des tableaux récapitulatifs suivants.
Cas de remise en cause
Non-respect de l'engagement de location
Cas de remise en cause |
Exceptions |
Aucune
mise en location par le propriétaire du logement
Mise en location du logement hors délai (12 mois)
Interruption de la location pendant une durée supérieure à 12 mois |
Aucune remise en cause de l'avantage n'est effectuée lorsque le contribuable ou l'un des membres du couple soumis à imposition commune : est atteint d'une invalidité correspondant au classement dans la 2ème ou la 3ième catégorie (invalides absolument incapables d'exercer une profession quelconque ou qui sont dans l'obligation d'avoir recours à l'assistance d'une tierce personne pour effectuer les actes de la vie ordinaire) ; est licencié (personnes dont le contrat de travail est rompu à l'initiative de leur employeur, salariés de moins de 60 ans licenciés pour motif économique et bénéficiaires d'une convention de coopération du FNE qui leur assure le paiement de l'allocation spéciale du FNE et d'une allocation conventionnelle. En revanche, la rupture du contrat de travail à l'initiative de l'employeur ne peut pas être assimilée à un licenciement lorsque le contribuable, âgé de 65 ans ou, d'au moins 60 ans, peut bénéficier d'une retraite à taux plein à la date d'expiration de son contrat de travail ; décède. |
Non-respect des conditions de mise en location
Cas de remise en cause |
Exceptions |
Utilisation du logement par son propriétaire, pendant le délai de mise en location ou pendant la période d'engagement de location |
Aucune |
Mise en location du logement à des personnes autres que celles autorisées |
Aucune |
Changement d'affectation du logement pendant la période d'engagement de location |
Une exception est prévue lorsque le changement d'affectation du logement est imputable au locataire |
Dépassement du plafond de loyer pendant la période d'engagement de location |
Aucune |
Cession du logement ou des titres pendant la période d'engagement de location ou de conservation
Cas de remise en cause |
Exceptions |
Mutation à titre onéreux |
Mêmes exceptions qu'en cas de non-respect de l'engagement de location exposées ci dessus (invalidité, décès et licenciement). |
Mutation à titre gratuit |
Lorsque le transfert de propriété résulte du décès de l'un des membres soumis à imposition commune, l'avantage n'est pas remis en cause. Toutefois, si consécutivement au décès, le conjoint survivant devient titulaire d’une quote-part indivise, il ne peut demander la reprise à son profit de l’avantage fiscal, cette possibilité n’étant offerte qu’au conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit. Les droits du conjoint survivant s’appréciant à la date du règlement de la succession, aucune remise en cause ne peut donc être effectuée tant que la succession n’est pas définitivement réglée. |
Cession de droit indivis |
Mêmes exceptions qu'en cas de non-respect de l'engagement de location exposées ci dessus (invalidité, décès et licenciement). |
Mise en indivision |
La mise
en indivision d’un logement ou la cession de ses droits
par l’un des indivisaires pendant la période d'éligibilité
des dépenses ou pendant la période d’engagement de location
ou de conservation des parts entraîne, en principe, la remise
en cause de la réduction d’impôt obtenue. |
Démembrement de propriété |
Lorsque le démembrement du droit de propriété résulte du décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, l'avantage obtenu antérieurement à cet événement n'est pas remis en cause. Le conjoint survivant attributaire du bien ou titulaire de son usufruit peut demander la reprise à son profit de l'avantage fiscal pour la part restant à imputer |
Echange ou apport en société |
Aucune |
Inscription du logement ou des titres à l'actif d'une entreprise individuelle |
Aucune |
Note
La durée de location de 9 ans (ou 5 ans) exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal est calculée de date à date, à compter de celle de la prise d'effet du bail initial. Un bail entré en vigueur un 1er janvier arrive à échéance un 31 décembre. La signature de l'acte authentique de vente du bien, effectuée le dernier jour du bail, au bout des 9 (ou 5) ans, avec remise effective des clés à minuit, permet de remplir la condition de location imposée par la loi.
Non-respect des conditions relatives a la souscription de parts de SCPI
Cas de remise en cause |
Exceptions |
Défaut d'affectation de la souscription dans le délai de 18 mois |
Aucune |
Non-respect de l'objet social de la SCPI |
Aucune |
Non-respect des conditions d'application des déductions spécifiques
Avantage concerné |
Cas de remise en cause |
Exceptions |
Déduction
spécifique 30 % |
Non-respect des conditions relatives à la location dans le secteur intermédiaire |
Aucune |
Déduction
spécifique 26 % |
Logement non situé dans une zone de revitalisation rurale |
Aucune |
Modalités de remise en cause
La survenance d'un événement entraînant la déchéance de la réduction d'impôt ou de l'un des avantages fiscaux supplémentaires (déduction spécifique ou complément de réduction d'impôt) entraîne une remise en cause.
Dans l'hypothèse où les conditions d'application de la réduction d'impôt sont remplies et que celles relatives à l'application des avantages fiscaux supplémentaires précités ne sont pas respectées, la remise en cause doit seulement concerner ces avantages supplémentaires.
Les modalités de remise en cause du régime diffèrent selon que celle-ci a pour origine le non-respect des conditions initiales d'application du dispositif ou le non-respect de ces conditions au cours d'une période d'engagement de location (initiale ou prorogée). Elles sont récapitulées dans les tableaux figurant ci-après :
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Modalités de remise en cause |
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Déduction spécifique |
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26 % (ZRR) |
30 % (secteur intermédiaire) |
Réduction d'impôt |
Non-respect des conditions initiales |
Le revenu foncier des années au titre desquelles la déduction spécifique a été déduite, est majoré du montant de cette déduction. |
L'impôt sur le revenu des années au titre desquelles la réduction d'impôt a été pratiquée est majoré du montant de cette réduction. |
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Non-respect des conditions au cours de la période initiale d'engagement de location |
Sans objet |
Le revenu foncier de l'année au cours de laquelle intervient l'événement entraînant la déchéance de la déduction spécifique est majoré du montant de l'ensemble des déductions pratiquées au cours de la période initiale d'engagement. |
L'impôt
sur le revenu de l'année au cours de laquelle intervient l'événement
entraînant la déchéance de l'avantage fiscal est majoré du
montant total de la réduction d'impôt obtenue. |
Non-respect des conditions au cours de la période prorogée d'engagement de location |
Sans objet |
Le revenu foncier de l'année au cours de laquelle intervient l'événement entraînant la déchéance de la déduction spécifique est majoré du montant de l'ensemble de ces déductions déduites pendant la période triennale de prorogation concernée. |
L'impôt
sur le revenu de l'année au cours de laquelle intervient l'événement
entraînant la déchéance du complément de réduction d'impôt
est majoré du montant total de complément de réduction obtenue
pendant la période triennale de prorogation concernée. |
Cas particuliers
Changement de situation de famille en cours d'engagement
Le mariage, le divorce, la conclusion ou la rupture d'un PACS, ou encore la séparation, modifient le foyer fiscal et entraînent la création d'un nouveau contribuable, distinct de celui ayant souscrit l'engagement de location et, de ce fait, le non-respect de cet engagement.
Il en est de même de la sortie du foyer fiscal d'une personne jusque-là à charge et propriétaire du logement ayant ouvert droit à la réduction d'impôt.
Pour éviter de remettre en cause systématiquement ces dispositifs en cas de modification du foyer fiscal (situations très courantes et non prévisibles), et remédier à cette insécurité juridique, l'administration fiscale admet que le nouveau contribuable détenant seul le bien ouvrant droit à la réduction d'impôt (notamment l'ex-époux ou l'ex-partenaire de PACS qui en est attributaire, en cas de divorce ou de séparation, ou la personne, précédemment à charge, qui en est propriétaire) puisse demander la reprise à son profit du dispositif et ainsi bénéficier de la réduction d'impôt au titre des années couvertes par l'engagement de location restant à courir à compter de l'attribution du bien.
Changement de domiciliation fiscale
La circonstance que le contribuable ayant bénéficié de la réduction d'impôt, transfère son domicile fiscal hors de France au cours de la période de l'engagement de location (initiale ou prorogée) n'est pas de nature à entraîner la remise en cause de l'avantage fiscal obtenu jusqu'à la date de ce transfert.
Toutefois, pendant les périodes d'imposition au cours desquelles le contribuable n'est pas considéré comme fiscalement domicilié en France, la réduction d'impôt ou son complément éventuel ne peut être imputé et ne peut faire l'objet d'aucune imputation ultérieure.
Ainsi, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France après la période initiale ou prorogée d'engagement de location, l'impôt sur le revenu dû au titre des années postérieures à cet engagement ne peut pas être diminué des fractions de réduction d'impôt non imputées.
Toutefois, lorsque le contribuable rétablit son domicile fiscal en France pendant la période initiale ou prorogée d'engagement de location, la réduction d'impôt s'impute à hauteur, selon le cas, d'1/9ème de son montant ou de la réduction d'impôt complémentaire de 2 %, sur l'impôt dû au titre des années d'imputation restant à courir à la date du rétablissement du domicile fiscal en France.
Cette situation n'a pas pour effet :
de prolonger la période d'imputation de la réduction d'impôt qui reste fixée, selon le cas, à 9, 12 ou 15 ans ;
d'étendre la période initiale ou prorogée d'engagement de location exigée pour le bénéfice de l'avantage fiscal.
Enfin, lorsque la location est consentie dans les conditions du secteur intermédiaire ou que le logement est situé en ZRR, la déduction spécifique de respectivement 30 % ou 26 % calculée sur les revenus bruts tirés de la location du logement continue de s'appliquer pendant la période où le contribuable est domicilié hors de France.
Exemple
Un contribuable fiscalement domicilié en France acquiert le 1er juin 2009 un logement neuf qu'il donne en location dans le secteur intermédiaire et pour lequel il demande le bénéfice de la réduction d'impôt. Le bail relatif à la location de ce logement prend effet au 1er janvier 2010. Le contribuable ne prévoit pas de bénéficier du complément de réduction d'impôt et donc de proroger son engagement de location. Au cours de l'année 2013, le contribuable transfère son domicile fiscal hors de France, avant de rétablir celui-ci en France au cours de l'année 2017.
Les années au titre desquelles la réduction d'impôt pourra être imputée ainsi que les périodes d'application de la déduction spécifique sont récapitulées dans le tableau suivant :
Années |
Imputation de la réduction d'impôt à hauteur d'1/9ème de son montant |
Déduction spécifique de 30 % |
2009 à 2012 |
Oui |
|
2013 à 2016 |
Non |
2010 à 2018 |
2017 |
Oui |
Les conditions de loyers et de ressources des locataires propres au secteur intermédiaire devront être respectées pendant la période de 9 ans pendant laquelle le contribuable bénéficie de la déduction spécifique de 30 %, soit de 2010 à 2018.
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