Réduction d'impôt Scellier via une SCPI
La réduction d'impôt Scellier est également accordée au titre de souscriptions en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI réalisées du 1er janvier 2009 au 31 décembre 2012 à la condition que 95 % de la souscription serve à financer un immeuble éligible.
Le produit de cette souscription doit, par ailleurs, être investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de celle-ci.
Nature de l'investissement
Les SCPI concernées par la réduction d'impôt sont celles qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif à l'exclusion de toutes souscriptions de parts d'autres types de sociétés (société civile d'attribution, société civile de location).
Les SCPI à capital variable ne peuvent pas ouvrir droit à la réduction d'impôt, la condition d'affectation exclusive de 95 % des souscriptions aux investissements immobiliers éligibles ne pouvant pas être respectée.
L'investissement doit consister en la souscription de parts en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI. Les souscriptions en numéraire au capital de SCPI s'entendent exclusivement de celles dont le montant est libéré en espèces, par chèque ou par virement.
Sont en revanche exclues du bénéfice de l'avantage fiscal les souscriptions de parts émises en rémunération d'apports en nature.
Le nombre de souscriptions ouvrant droit au bénéfice de la réduction d'impôt n'est pas limité.
Les parts de SCPI peuvent être acquises directement par le contribuable ou indirectement, c'est-à-dire par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'impôt sur les sociétés autre qu'une SCPI.
Les parts doivent être souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé et ne peuvent donc pas figurer à l'actif d'une société ou d'une entreprise individuelle.
En tout état de cause, la quote-part des revenus provenant de la souscription doit être imposée, au nom du contribuable, dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts peuvent être acquises en indivision mais pas en démembrement. Lorsque la souscription porte à la fois sur des parts dont le droit de propriété est démembré et des parts en pleine propriété, seuls les titres acquis en pleine propriété ouvrent droit à la réduction d'impôt.
A compter du 1er janvier 2012, la durée des campagnes de souscription (jusqu'alors illimitée) est limitée à 12 mois (les souscriptions doivent être annuelles).
Affectation de la souscription
95 % du produit de cette souscription doivent exclusivement être destinés à financer un immeuble éligible à la réduction d'impôt. Ces investissements immobiliers doivent donc notamment être réalisés aux dates prévues et respecter l'ensemble des conditions relatives à leur mise en location.
La condition d'affectation de 95 % de la souscription s'apprécie de façon indépendante pour chacune des souscriptions réalisées et sans tenir compte des frais de collecte.
Elle s'apprécie au regard du montant total de la souscription concernée, diminué du montant des frais de collecte. En revanche, pour l'appréciation de cette condition, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements ne doit pas être soustraite du montant de la souscription.
Pour que le placement ouvre droit à la réduction d'impôt, le montant de la souscription (S), net des frais de collecte (FC) et des frais de recherche des investissements (FRI) , doit être supérieur ou égal à 95 % de son montant net des seuls frais de collecte.
Soit : S - (FC + FRI) = 95 % x (S - FC).
Cette formule revient à plafonner les frais de recherche des investissements à 5 % du montant de la souscription net des frais de collecte .
Exemple
Un contribuable réalise une souscription (S) de 2 000 € incluant 160 € de frais de collecte (FC) et 60 € de frais de recherche des investissements (FRI). La condition d'affectation de 95 % du montant de la souscription au financement d'un immeuble éligible à la réduction d'impôt s'apprécie comme suit :
montant net de tous frais de collecte et de recherche des investissements :
2 000 - (160 + 60) = 1 780 € ;
montant minimum devant être affecté au financement d'un immeuble éligible :
95 % x (2 000 - 160) = 1 748 €.
Dès lors que 1 748 € sont affectés au financement de logements éligibles et que le montant total de la souscription, diminué de l'ensemble des frais, soit 1 780 €, est supérieur à 1 748 €, la condition d'affectation à un investissement éligible est réputée satisfaite.
Le produit de la souscription annuelle doit être intégralement investi dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription.
En cas de pluralité de souscriptions au cours de la même année, le délai de dix-huit mois court à compter de la clôture de chacune des souscriptions.
Note
Le terme à retenir pour la réalisation de la condition relative à l'investissement de la souscription est la date à laquelle la SCPI s'est engagée de façon définitive sur l'usage des sommes recueillies lors de la souscription. Il pourra s'agir de la date portée sur l'acte en cas d'acquisition de biens immobiliers ou de la date à laquelle les contrats relatifs à des opérations de construction, de reconstruction, d'aménagement ou de réhabilitation ont été régulièrement formés entre les parties.
L'associé doit s'engager à conserver la totalité de ses titres jusqu'au terme de l'engagement de location souscrit par la société.
Majoration pour les logements BBC 2005
Les taux de calcul de la réduction d'impôt varient en fonction des caractéristiques techniques des logements, à la faveur des logements respectant la nome BBC 2005.
Les contribuables peuvent également bénéficier de l'avantage fiscal majoré lorsque 95 % de la souscription servent exclusivement à financer les logements acquis neufs, en VEFA, que le contribuable fait construire ou acquis inachevés en vue de leur achèvement respectant la norme BBC 2005.
Lorsque la souscription porte sur plusieurs logements, chacun d'entre eux doit bénéficier du label BBC 2005, pour ouvrir droit au bénéfice de la majoration de taux de la réduction d'impôt. A défaut, les taux majorés ne s'appliquent pas, même partiellement.
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