Année de référence

En principe, les ressources à comparer aux plafonds publiés par l'administration fiscale s'entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition établi au titre de l'avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location (année N-2). Ainsi, pour les locations reconduites ou renouvelées au cours de l'année 2018, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au titre des revenus perçus en 2016.

Cependant, si cela est plus favorable, c'est-à-dire si les ressources du locataire de l'année précédant celle de la signature du contrat de location sont inférieures à celles de l'année de référence (année N-2) et que cette situation peut être justifiée, l'administration admet que les ressources du locataire soient appréciées au regard du revenu fiscal de référence figurant sur l'avis d'imposition établi au titre des revenus de l'année qui précède celle de la signature du contrat de location (année N-1).

Si les ressources du locataire deviennent supérieures au plafond autorisé, entre l'année de référence et la mise en location ou au cours de la période couverte par le bail, l'avantage fiscal n'est pas remis en cause. Il en est de même en cas de reconduction tacite ou expresse avec un même locataire. Le plafond à retenir s'apprécie à la date de signature du bail en tenant compte du nombre de personnes titulaires du bail et de la composition de leurs foyers fiscaux.

Conditions propres à certains locataires

Locataire fiscalement à charge de ses parents

Lorsque le locataire est compté comme un enfant fiscalement à charge de ses parents ou qu'il est rattaché à leur foyer fiscal au titre de l'année de référence, l'administration considère que les conditions de ressources ne doivent pas être appréciées en fonction des ressources des parents mais au regard des ressources du seul locataire. Ainsi, il convient de déterminer le revenu fiscal de référence qui serait applicable au locataire au titre de ses ressources propres qui figurent sur l'avis d'imposition du foyer fiscal de ses parents au titre de l'année de référence.

Si la location est effectuée par un couple quand chacun de ses membres était fiscalement à la charge de leurs parents ou rattachés fiscalement à leur foyer, il convient de retenir le ressources propres à chacun de membres du couple et d'en faire masse.

Note

Afin de justifier leurs ressources, le ou les locataires devront établir une déclaration sur l'honneur qui sera remise au propriétaire lors de la signature du bail. Cette déclaration devra également être accompagnée d'une copie de l'avis d'imposition du foyer fiscal des parents.

Locataires vivant en concubinage

Lorsque plusieurs personnes constituant des foyers fiscaux distincts sont titulaires du bail, chacune d'elles doit satisfaire, en principe, en fonction de sa propre situation, aux conditions de ressources.

Toutefois, depuis le 12 août 2006, les ressources des contribuables vivant en concubinage s'apprécient globalement : il faut faire masse des revenus des foyers fiscaux de chaque concubin et comparer le montant ainsi obtenu aux plafonds de ressources applicables aux couples ou, le cas échéant, aux couples avec personnes à charge.

Modification de la situation fiscale du locataire entre l'année de référence et la mise en location

Mariage ou PACS

Pour apprécier les plafonds de ressources en cas de mariage ou de conclusion d'un PACS entre le début de l'année de référence et le début de la location, le couple locataire devra totaliser les revenus fiscaux de référence figurant sur les divers avis d'imposition reçus :

si l'évènement a lieu au cours de l'année de référence, il devra totaliser les revenus fiscaux de référence figurant sur les 3 avis d'imposition qu'il a reçu au titre de l'année de référence et comparer la somme obtenue avec le plafond correspondant à la situation des couples; éventuellement majoré pour personnes à charge ;

si l'évènement a lieu entre la fin de l'année de référence et la mise en location, alors il devra additionner les revenus fiscaux de référence figurant sur les avis d'imposition établis au nom des ex-célibataires pour l'année de référence et comparer cette somme avec le plafond applicable aux couples, éventuellement majoré pour personnes à charge.

Décès, divorce ou rupture d'un PACS

La situation sera différente selon que l'évènement se réalise au cours de l'année de référence ou entre la fin de l'année de référence et la mise en location mais également s'il y a ou non sur l'avis d'imposition du couple en plus des revenus propres à chacun des conjoints (revenus tirés par chacun des conjoints d'une activité professionnelle, salariée ou non, ainsi que les pensions, retraites et rentes viagères), des revenus communs (il s'agit de tous les revenus autres que les revenus propres et notamment les revenus fonciers et les revenus de capitaux mobiliers).

Si l'évènement a lieu au cours de l'année de référence :

en l'absence de revenus communs, il faut additionner le revenu fiscal de référence correspondant aux ressources propres du locataire figurant sur l'avis d'imposition du couple du 1er janvier à la date de l'évènement et celui indiqué sur l'avis d'imposition du locataire pour la période courant de l'évènement au 31 décembre ;

en présence de revenus communs, l'administration admet 2 possibilités :

soit le locataire retient le revenu précédemment déterminé (en absence de revenu commun) auquel il ajoute la moitié du revenu fiscal de référence relatif aux ressources communes du couple qui figure sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du couple pour la période courant du 1er janvier à la date de l'événement ;

soit il retient le seul revenu fiscal de référence qui figure sur son avis d'imposition pour la période courant de la date de l'évènement au 31 décembre ramené, au prorata du temps, sur l'année pleine.

Si l'évènement a lieu entre la fin de l'année de référence et la mise en location :

en l'absence de revenus communs, il convient de prendre en compte le revenu fiscal de référence correspondant aux ressources propres du locataire figurant sur l'avis d'impôt sur le revenu établi au nom du couple pour les revenus de l'année de référence ;

en présence de revenus communs, l'administration admet deux possibilités :

soit le locataire retient le revenu précédemment déterminé (en absence de revenu commun) auquel il ajoute la moitié du revenu fiscal de référence correspondant aux ressources communes qui figure sur l'avis d'imposition établi au nom du couple au titre de la période courant du 1er janvier à la date de l'évènement ;

soit, si cela est plus favorable, il prend en compte le revenu fiscal de référence du couple, qui sera comparé au plafond applicable aux couples, éventuellement majoré pour personnes à charge.