Biens démembrés - Evaluation fiscale de l'usufruit et de la nue-propriété
La valeur imposable de l'usufruit et de la nue-propriété des biens est constituée :
par une quote-part de la valeur de la toute propriété variable en fonction de l'âge de l'usufruitier au moment de l'évaluation s'il s'agit d'un usufruit viager,
ou de la durée de l'usufruit, s'il s'agit d'un usufruit à durée fixe.
Usufruit viager
L'usufruit viager est celui qui ne s'éteint que par la mort du ou des bénéficiaires.
Les valeurs respectives de la nue-propriété et de l'usufruit dépendent de la date de la transmission et de l'âge de l'usufruitier :
Depuis le 1er janvier 2004
La loi de finances pour 2004 a actualisé le barème déterminant les valeurs respectives de l'usufruit et de la nue-propriété afin de tenir compte de l'espérance de vie actuelle et de la réalité économique. Ce nouveau barème s'applique à compter du 1er janvier 2004.
Age de l'usufruitier |
Valeur de l'usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
Moins de 21 ans |
90 % |
10 % |
De 21 ans à 30 ans |
80 % |
20 % |
De 31 ans à 40 ans |
70 % |
30 % |
De 41 ans à 50 ans |
60 % |
40 % |
De 51 ans à 60 ans |
50 % |
50 % |
De 61 ans à 70 ans |
40 % |
60 % |
De 71 ans à 80 ans |
30 % |
70 % |
De 81 ans à 90 ans |
20 % |
80 % |
91 ans et plus |
10 % |
90 % |
Exemple
André transmet l'usufruit d'un immeuble dont la valeur est évaluée à 100 000 € à sa fille Sylvie (35 ans). Les droits de mutation vont avoir pour base 70 % de cette valeur (sa fille ayant moins de 41 ans, l'usufruit représente 70 % de la valeur du bien), soit 70 000 €.
Avant le 1er janvier 2004
Age de l'usufruitier (révolu) |
Valeur de l'usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
Moins de 20 ans |
70 % |
30 % |
Moins de 30 ans |
60 % |
40 % |
Moins de 40 ans |
50 % |
50 % |
Moins de 50 ans |
40 % |
60 % |
Moins de 60 ans |
30 % |
70 % |
Moins de 70 ans |
20 % |
80 % |
70 ans et plus |
10 % |
90 % |
Revalorisation de l'usufruit (2004) - Mesures transitoires - Droit à restitution
La revalorisation du barème en 2004 a abouti, dans certains cas, à ce que l'addition, d'une part, de la quotité servant d'assiette à la donation de la nue-propriété consentie avant le 1er janvier 2004, et, d'autre part, de la quotité servant d'assiette à la détermination de la renonciation à l'usufruit ou de sa transmission au conjoint survivant après cette date, excède 100% de la quotité de pleine propriété.
L'administration a précisé que, dans ces hypothèses, elle admettait qu'en cas de renonciation à titre gratuit à l'usufruit au profit du donataire, par le donateur, la quotité de la valeur de l'usufruit servant d'assiette à la liquidation des droits est plafonnée de manière à ce que son addition à celle ayant servi d'assiette à la liquidation de la donation de la nue-propriété n'excède pas 100%. Cette mesure de faveur s'applique, dans les mêmes conditions, aux transmissions par décès de l'usufruit au conjoint survivant réservé à l'occasion d'une donation préalable de la nue-propriété.
Dans ce dernier cas, les dispositions prévoyant, en cas d'usufruits successifs, un droit à restitution, en faveur du nu-propriétaire, d'une somme égale à ce qu'il aurait payé en moins si le droit avait été calculé d'après l'âge de l'usufruitier substitué, continuent de s'appliquer (voir ci-dessous).
Usufruit à durée fixe
La valeur de cet usufruit est estimée à 23 % de la valeur de la propriété entière (20 % avant 2004) pour chaque période de 10 ans de la durée de l'usufruit, sans fraction et sans égard à l'âge de l'usufruitier.
Toutefois, cette évaluation ne doit pas avoir pour résultat de donner à l'usufruit une valeur supérieure à celle qu'il aurait s'il était viager. Ainsi, un usufruit de 30 ans constitué en janvier 2007 au profit d'une personne de 42 ans ne saurait avoir une valeur supérieure à 60 %.