Charges déductibles du revenu global - Nus-propriétaires : Dépenses de grosses réparations
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Les dépenses de grosses réparations sont encore déductibles du revenu global 2017 si le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte au plus tard le 31 décembre 2016.
Les dépenses supportées, jusqu'au 31 décembre 2016, par les nus-propriétaires lorsque le démembrement résultait soit d'une succession, soit d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement pouvaient constituer, sur option irrévocable du contribuable et sous certaines conditions, une charge déductible du revenu global.
A titre transitoire, les dépenses supportées en 2017 pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte au plus tard le 31 décembre 2016 sont déductibles du revenu imposable 2017.
Nus-propriétaires concernés
Ce régime dérogatoire était réservé aux nus-propriétaires d'immeubles bâtis lorsque le démembrement résultait :
soit d'une succession,
soit d'une donation entre vifs (y compris les donations-partages) effectuée sans charge ni condition et consentie entre parents jusqu'au 4ème degré inclusivement, époux ou entre personnes liées par un PACS.
Attention
Ce dispositif ne bénéficiait pas aux personnes qui héritaient par exemple de la nue-propriété d'un immeuble dont la propriété avait été démembrée auparavant (sauf si ce démembrement résultait déjà d'une succession ou d'une donation).
Les démembrements portant sur des titres de sociétés étaient exclus du dispositif y compris lorsque les revenus correspondants étaient imposables dans la catégorie des revenus fonciers (SCI, SCPI ...).
Affectation de l'immeuble
Ce dispositif de déduction dérogatoire n'était soumis à aucune condition tenant à l'affectation de l'immeuble.
Peu importe donc, de ce point de vue, que l'immeuble était donné en location par l'usufruitier, ou occupé par le nu-propriétaire ou par l'usufruitier, ou encore donné en jouissance gratuitement à un tiers ...
Note
Le fait que l'immeuble était donné en location par l'usufruitier pouvait simplement permettre au nu-propriétaire de déduire les charges autres que celles de grosses réparations (déductibles du revenu global à hauteur de 25 000 € par an quelle que soit l'affectation de l'immeuble) de ses autres revenus fonciers ou de renoncer au dispositif dérogatoire pour opter pour une déduction de toutes ses charges au titre des revenus fonciers.
Dépenses concernées
Seules les dépenses payées jusqu'au 31 décembre 2016 par le nu-propriétaire au titre de grosses réparations pouvaient être prises en compte pour l'application du régime dérogatoire. Les grosses réparations des immeubles bâtis étaient celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, des digues et des murs de soutènement et de clôture. Toutes les autres réparations étaient considérées comme des dépenses d'entretien.
Toutefois, les dépenses supportées en 2017 pour lesquelles le contribuable justifie de l'acceptation d'un devis et du versement d'un acompte au plus tard le 31 décembre 2016 sont déductibles du revenu imposable 2017.
Les autres dépenses, et notamment les intérêts d'emprunt (y compris ceux qui sont le cas échéant contractés pour financer les dépenses de grosses réparations), n'ouvraient pas droit à ce régime.
En revanche, lorsque l'immeuble était donné en location par l'usufruitier, et sous réserve que cette location était effectuée à titre onéreux et dans des conditions normales et que le revenu correspondant était imposé à l'impôt sur le revenu au nom de l'intéressé dans la catégorie des revenus fonciers, le nu-propriétaire pouvait déduire ces autres dépenses de ses revenus fonciers.
Il pouvait également choisir de ne pas profiter de ce dispositif dérogatoire et de déduire les dépenses qu'il supportait pour la détermination de ses propres revenus fonciers (cf exemple ci-dessous).
Note
Bien que le régime dérogatoire de déduction des dépenses de grosses réparations supportées par les nus-propriétaires soit supprimé depuis le 1er janvier 2017, ils peuvent toutefois continuer à bénéficier, toutes conditions étant par ailleurs remplies, de la déduction de leurs charges selon les modalités de droit commun décrites ci-dessus.
Ces charges devaient par ailleurs remplir cumulativement les conditions suivantes :
ne pas avoir été prises en compte pour la détermination du revenu net des différentes catégories de revenus ;
être payées au cours de l'année de l'imposition ;
être justifiées.
Ces dépenses pouvaient porter sur des immeubles bâtis ou non bâtis.
Modalités d'application du régime optionnel de déduction du revenu global
La déduction du revenu global des dépenses supportées, jusqu'au 31 décembre 2016 (et à titre transitoire, dans certaines conditions, jusqu'au 31 décembre 2017 voir ci-dessus), par les nus-propriétaires s'effectuait sur option.
Cette option, irrévocable, était exercée par immeuble.
Elle résultait de la seule mention des dépenses concernées sur la déclaration de revenus dans la rubrique concernée des charges déductibles du revenu global.
Limite d'imputation annuelle
La déduction de ces charges du revenu global était limitée à 25 000 € par an.
Cette limite annuelle s'appréciait au titre de l'année civile.
Ces charges ne pouvaient pas donner lieu à la constatation d'un déficit global. Elles n'étaient donc admises en déduction que dans la limite du montant du revenu global de l'année de leur imputation (l'excédent éventuel est reporté sur les 10 années suivantes dans la même limite annuelle de 25 000 €).
Report des dépenses non imputées sur les 10 années suivantes
Lorsque les dépenses de grosses réparations supportées par le nu-propriétaire excèdaient, au titre d'une année d'imposition donnée, le montant du plafond d'imputation, soit 25 000 €, le nu-propriétaire pouvait imputer la fraction excédentaire, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années suivantes.
Il en valait de même de la fraction des dépenses inférieures à 25 000 € non imputée faute de revenu global suffisant.
Le montant annuel admis en déduction au cours des années suivantes était soumis à la même limite ; il ne pouvait donc pas dépasser 25 000 € par an.
Ainsi, un contribuable qui supportait 100 000 € de dépenses au titre d'une année pouvait les déduire sur 4 ans (l'année de la dépense et les 3 années suivantes), à raison de 25 000 € par an.
Exemples
Report de l'excédent
Thierry, nu-propriétaire, justifie, en
2016, de 35 000 € de dépenses de grosses réparations d'un
immeuble reçu par succession alors qu'il dispose, au titre de la même
année d'un revenu global de 20 000 €.
La fraction des dépenses qui n'a pu être imputée, soit 15 000 €,
peut être reportée, dans les mêmes conditions, au titre des 10 années
suivantes.
Option pour la déduction du revenu global ou déduction des revenus fonciers ?
Bruno réalise en 2016 des dépenses de grosses réparations portant sur un immeuble dont il détient la nue-propriété à la suite d'une donation entre vifs effectuée sans charge ni condition et consentie entre des parents et leur fils. L'immeuble est donné en location par l'usufruitier.
Revenus fonciers 2016 tirés d'autres immeubles |
+ 30 000 € |
Dépenses de grosses réparations supportées en 2016 par le nu-propriétaire |
- 50 000 € |
Intérêts d'emprunt destinés à financer les dépenses de grosses réparations |
- 2 600 € |
1er cas : Bruno opte pour la déduction du revenu global
Si Bruno opte pour l'imputation des dépenses de grosses réparations qu'il a supportées sur le revenu global, aucun déficit foncier ne sera constaté et il pourra déduire de son revenu global de l'année 2016 le montant des dépenses de grosses réparations supportées au cours de la même année dans la limite de 25 000 €, sous réserve que son revenu global de l'année 2016 soit au moins égal à cette somme.
L'excédent, soit 25 000 € (ou la différence entre le montant des dépenses et l'impôt dû au titre des revenus perçus en 2016 si celui-ci est inférieur à 25 000 €) sera déductible dans les mêmes conditions du revenu global des 10 années suivantes, soit dans la limite annuelle de 25 000 €.
Dès lors que l'immeuble est par ailleurs donné en location par l'usufruitier, les dépenses supportées par le nu-propriétaire, autres que celles de grosses réparations, et notamment les intérêts de l'emprunt destiné à les financer, sont déductibles de ses autres revenus fonciers.
2ème cas : Bruno n'opte pas pour la déduction du revenu global
Bruno n'exerce pas l'option pour la déduction des dépenses de grosses réparations qu'il a supportées en charge déductible du revenu global.
Le déficit foncier de l'année
s'établissant à 22 600 € sera réparti de la façon suivante :
- 10 700 € imputable sur le son revenu global de l'année
(cette imputation ne sera pas remise en cause à la condition que l'immeuble
reste loué jusqu'au 31 décembre de la 3ème
année suivant celle de l'imputation, soit jusqu'au 31/12/2019),
- et le solde, soit 11 900 €, sera imputable au titre des
revenus fonciers des 10 années suivantes.
Incidence en matière de revenus fonciers
L'option pour la déduction de ces dépenses du revenu global exclut leur prise en compte pour la détermination des revenus fonciers.
Déclaration n° 2042
C
Les contribuables souhaitant bénéficier de
ce régime dérogatoire de déduction sur le revenu global doivent porter
sur leur déclaration n° 2042 C :
- case 6CB le montant des dépenses
réalisées en 2017 avec acceptation d'un devis et versement d'un acompte
avant le 1er janvier 2017,
- case 6HQ la fraction
des dépenses effectuées en 2016 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global en 2016
- case 6HP la fraction des
dépenses effectuées en 2015 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global en 2015 et 2016,
- case 6HO la fraction des
dépenses effectuées en 2014 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global en 2014, 2015 et 2016,
- case 6HN la fraction des
dépenses effectuées en 2013 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global en 2013, 2014, 2015 et 2016,
- case 6HM la fraction des
dépenses effectuées en 2012 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global en 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016,
- case 6HL la fraction des
dépenses effectuées en 2011 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global en 2011, 2012, 2013, 2014 , 2015 et 2016,
- case 6HK la fraction des
dépenses effectuées en 2010 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global en 2010, 2011, 2012, 2013, 2014, 2015 et 2016,
- case 6HJ la fraction des
dépenses effectuées en 2009 qui n'a pu être imputée sur le revenu
global depuis 2009.
Les fractions résiduelles des dépenses antérieures qui n'ont pas pu
être imputées les années précédentes sont indiquées sur l'avis d'imposition
sur le revenu de 2016.