Taxe sur les loyers excessifs des logements de petites surfaces (taxe Apparu)
Une taxe annuelle, dite "Taxe Apparu", est due à raison des loyers perçus pour des logements de petite surface situés dans certaines zones du territoire, lorsque le loyer mensuel de ces biens excède un plafond fixé par décret.
Ainsi, les bailleurs qui pratiquent, pour des logements dont la surface est inférieure ou égale à 14 m2 situés dans des zones géographiques se caractérisant par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande, des loyers supérieurs à un plafond, fixé par décret, sont soumis, depuis 2012, au paiement d'une taxe annuelle dont le taux varie en fonction de l'importance du dépassement du plafond de loyer.
Caractéristiques du logement
La taxe est applicable aux loyers excessifs pratiqués sur des logements :
dont la surface habitable est inférieure ou égale à 14 m2 ;
Cette surface s'entend de la surface de plancher construite après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d'escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres, sans qu'il soit tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, volumes vitrés , locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d'une hauteur inférieure à 1,80 mètre.
donnés en location nue ou meublée pour une durée de 9 mois minimale exonérée de TVA. En conséquence, les résidences avec services telles que les résidences de tourisme, les maisons de retraite ou les résidences pour étudiants ne sont pas concernées par la taxe ;
situés dans des communes classées dans des zones géographiques qui se caractérisent par un déséquilibre particulièrement important entre l'offre et la demande de logements. La liste des communes concernées est fixée par arrêté et révisée au moins tous les 3 ans, elle correspond à la liste des communes situées en zone A applicable, notamment, pour déterminer les conditions d'octroi du PTZ +.
Plafond de loyer
Sont soumis à la taxe annuelle tous les logements dont le loyer mensuel brut, charges non comprises, excède un plafond fixé par décret.
Pour 2018, ce plafond est fixé à 41,95 € / m2 (contre 41,64 € / m2 pour 2017).
Ce montant peut être majoré, par décret, de 10 % pour les locations en meublé ou être modulé en fonction de la tension du marché dans certaines zones géographiques. Pour l'heure, aucun décret n'est encore venu moduler ou majorer les plafonds en ce sens.
Personne imposable
La taxe "Apparu" est due par les personnes physiques qui donnent en location des biens remplissant les conditions précitées, que ce soit dans le cadre de la gestion de leur patrimoine privé (imposition des revenus dans la catégorie des revenus fonciers) ou dans le cadre d'une activité professionnelle individuelle (imposable à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) ou des bénéfices agricoles (BA)).
La taxe est également due par les personnes morales lorsqu'elles donnent en location des biens dans les conditions précitées. En particulier, les sociétés de personnes (dont les résultats sont imposés à l’impôt sur le revenu entre les mains de leurs associés) acquittent la taxe en leur nom propre.
En revanche, les sociétés transparentes qui sont réputées sur le plan fiscal ne pas avoir de personnalité distincte de celle de leurs membres, ne sont pas personnellement soumises à la taxe. Ce sont les associés (qui sont traités fiscalement comme s’ils étaient directement propriétaires des immeubles possédés par la société) qui sont redevables de la taxe sur les loyers élevés des logements de petite surface à raison de leur quote-part des loyers de cette nature encaissés par la société transparente.
Cette taxe est due que les personnes (physiques ou morale) soit ou non domiciliées en France.
Assiette et taux
La taxe est assise sur le montant des loyers bruts perçus au cours de l'année civile pendant laquelle les plafonds de loyer sont dépassés (cette règle s'applique également lorsque les biens sont donnés en location dans le cadre d'une activité exercée à titre professionnel, indépendamment des règles applicables en matière d'impôt sur les bénéfices). Il s’agit de l'ensemble des sommes et prestations mises à la charge du locataire en contrepartie de la disposition du bien, charges locatives non comprises.
En cas d’option pour le régime du micro-foncier, l’assiette de la taxe est constituée des loyers perçus au titre des logements imposables, avant l’application de l’abattement de 30 %.
Le taux de la taxe, variable en fonction de l'écart entre le montant du loyer mensuel charges non comprises et la valeur du loyer mensuel de référence, est fixé à :
10 % si l'écart est inférieur à 15 % de cette valeur ;
18 % si l'écart est supérieur ou égal à 15 % et inférieur à 30 % de cette valeur ;
25 % si l'écart est supérieur ou égal à 30 % et inférieur à 55 % de cette valeur ;
33 % si l'écart est supérieur ou égal à 55 % et inférieur à 90 % de cette valeur ;
40 % si l'écart est supérieur ou égal à 90 % de cette valeur.
En cas de modification du loyer d’un même logement au cours de l’année civile, le calcul de la taxe s’effectue en tenant compte des montants respectifs de chacun des loyers perçus au cours de cette même année.
Exemples
Loyer fixe sur l'année
Patrick loue un studio de 13 m2 dans le 16ème arrondissement de Paris pour 845 € par mois, soit 65 € / m2.
En 2018, la limite de loyer à ne pas dépasser pour un appartement de 13 m2 est de 545,35 € (41,95 x 13).
Le taux applicable est alors égal à 25 %, l'écart entre le montant du loyer et le loyer de référence étant de 54,95 % : [(65 - 41,95) / 41,95] x 100
Pour une location effectuée du 1er janvier 2018 au 31 décembre 2018, Patrick devra donc s'acquitter d'une taxe égale à : (845 x 12) x 25 % = 2 535 €
Modification du loyer au cours de l'année
Patrick a donné son studio de 13 m2 dans le 16ème arrondissement de Paris en location meublée pour une durée d’un an à compter du 1er avril 2017, pour un loyer mensuel de 840 €. Le 31 mars 2018, le bail conclu en 2017 est arrivé à son terme et le bien est reloué à compter du mois d’avril 2018, pour un loyer mensuel de 960 €.
En 2018, les loyers mensuels perçus sont donc les suivants :
de janvier à mars, 840 €, soit 70 € par mètre carré ;
d’avril à décembre, 960 €, soit 80 € par mètre carré.
Cette location entre dans le champ d’application de la taxe dès lors qu’elle porte sur un bien d’une surface inférieure ou égale à 14 m2, situé en zone "A", dont les loyers mensuels excèdent le loyer de référence de 2018 (41,95 € par mètre carré de surface habitable).
Calcul du pourcentage d’écart entre le loyer mensuel et le loyer de référence et détermination du taux de taxe correspondant.
Période de janvier
à mars 2018 : [(70 - 41,95) / 41,95] x 100 = 66,86 %
Le pourcentage d’écart est supérieur à 55 % et inférieur à 90 %, le
taux de taxe applicable est donc de 33
%.
Période d’avril
à décembre 2018 : [(80 - 41,95) / 41,95] x 100 = 90,70 %
Le pourcentage d’écart est supérieur à 90 %, le taux de taxe applicable
est donc de 40 %.
Calcul de la taxe due au titre de l’année 2018 :
Période de janvier à mars 2018 : (840 x 3 mois) x 33 % = 831,60 €
Période d’avril à décembre 2018 : (960 x 9 mois) x 40 % = 3 456 €
Total de la taxe due en 2018 : 831,60 + 3 456 = 4 287,60 € arrondis à 4 288 €.
Non déductibilité de la taxe
La taxe n'est pas déductible des revenus soumis à l'impôt sur le revenu (ni du résultat imposable à l'impôt sur les sociétés).
Obligations déclaratives et de paiement
Les obligations déclaratives et de paiement s'appliquent de manière indifférenciée à tous les redevables de la taxe, que ceux-ci soient ou non-résidents de France.
La taxe est établie, contrôlée et recouvrée de la même manière que l'impôt sur le revenu pour les personnes physiques.
Le montant de la taxe à payer figure sur le même rôle que l'impôt sur le revenu de l'année concernée et est individualisé sur l'avis correspondant. Elle n'est mise en recouvrement que si le montant de l'impôt à payer figurant sur l'avis d'IR excède le seuil de recouvrement de 61 €.
Les crédits d'impôt et les prélèvements ou retenues non libératoires de l'impôt sur le revenu s'imputent sur la taxe.
Le montant dû doit être acquitté à la date et dans les conditions indiquées sur l'avis d'impôt sur le revenu.
Déclarations n° 2042 C
et n° 2042 LE (ou n°2576-TSLE-SD)
Les personnes
physiques redevables de la taxe doivent déterminer le montant
de la taxe sur l’imprimé n° 2042 LE. Ils doivent ensuite en reporter
ce montant dans leur déclaration d’ensemble des revenus n° 2042 C
à la case 4BH.
L' imprimé n° 2042 LE doit être déposé en même temps que la déclaration
n° 2042 auprès du service des impôts des particuliers (SIP) du domicile
du bailleur.
Pour les sociétés ou groupements
dont les bénéfices sont imposés au nom des associés, la taxe doit
être déclarée et acquittée, au moyen de l’imprimé 2576-TSLE-SD,
auprès du comptable de la direction générale des finances publiques
compétent au plus tard à la date prévue pour le dépôt de leur déclaration
de résultat. Elle est contrôlée et recouvrée selon les mêmes garanties
et sanctions qu'en matière d’impôt sur les sociétés.