Les recettes brutes sont principalement constituées des loyers perçus au cours de l'année d'imposition au titre de la location des propriétés bâties et biens assimilés ainsi que des propriétés non bâties (ou fermages s'il s'agit de propriétés rurales), quelle que soit la période à laquelle ils se rapportent.

Les modalités de versement, d'encaissement, ou de mise à disposition sont sans incidences sur le caractère imposable des loyers.

Les sommes qui doivent être déclarées à ce titre sont les loyers réellement perçus par le bailleur. Attention toutefois, car l'administration fiscale peut imposer les bailleurs sur des sommes plus importantes que celles qu'ils ont réellement perçues notamment en cas de location d'un logement à un prix anormalement bas, ou lorsque le bailleur renonce à percevoir des loyers.

Attention

Les bailleurs assujettis à la TVA (immeubles à usage industriel, commercial ou de bureaux) doivent déclarer leurs recettes pour leur montant hors TVA.

Déclarations 2044 et 2044 spéciale

Ces sommes doivent être déclarées ligne 211 ou 421.

Cas particuliers

Avantage en nature

Le prix du bail peut être partiellement ou totalement stipulé en nature. Cet avantage fait partie, en principe, des recettes brutes imposables au titre des revenus fonciers.

Ainsi, le loyer évalué en blé ou en viande dans le cadre d'un bail à ferme (bail dans lequel la chose louée est une exploitation rurale et où le montant du loyer est fixé à l'avance dans le contrat), en paiement du loyer d'habitation du fermier et de sa famille, doit être compris dans les recettes brutes foncières du bailleur bénéficiaire.

Exemple

Patrick loue une exploitation rurale dont le loyer mensuel a été fixé dans le bail à 3 000 €. Il est également convenu dans le bail que 50 % du loyer sera versé en équivalent en blé.

Patrick perçoit donc annuellement 18 000 € de revenus fonciers (1 500 x 12) mais doit déclarer la totalité du montant prévu au contrat en incluant l'avantage en nature perçu soit 36 000 € (3 000 x 12).

Loyer (ou fermage) impayé

Le propriétaire n'a pas à comprendre dans ses recettes les loyers non encaissés ou restés impayés, lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues.

Exemple

Patrick a loué, en 2017, un logement dont le loyer mensuel est fixé à 900 €. Son locataire a été défaillant pendant 4 mois et Patrick n'a pu obtenir le versement des 4 loyers impayés avant la fin de l'année, malgré l'envoi de relances et de lettres de mise en demeure à son locataire.

Au lieu de déclarer le loyer théorique annuel de 10 800 € (900 x 12), Patrick ne devra déclarer que le loyer réellement perçu soit 7 200 € (900 x 8).

Loyers (ou fermages) arriérés ou dont le paiement est différé

Les loyers arriérés doivent être compris dans les recettes brutes de l'année au cours de laquelle ils sont perçus.

Exemple

Patrick obtient le versement des 4 loyers impayés sur l'année 2016 en mars 2017. Son locataire n'est pas défaillant en 2017.

Patrick devra déclarer dans la déclaration de revenus perçus en 2017, le montant des loyers perçus en 2017 y compris donc les 4 mois impayés en 2016 soit 14 400 € (10 800 + (900 x 4)).

Loyers (ou fermages) perçus d'avance

Les loyers perçus d'avance par un propriétaire doivent être retenus en totalité dans les recettes brutes de l'année de leur encaissement. De même, lorsque le bail stipule qu'une partie du loyer sera versée en une seule fois, pour toute la durée de la location, à la signature du contrat, la somme correspondante constitue en totalité un revenu de l'année où elle a été perçue.

Exemple

Patrick loue un logement pour un loyer mensuel de 1 000 €. Le locataire verse, en 2016, 6 mois de loyer en avance pour les 6 premiers mois de l'année 2017.

Lors de sa déclaration des revenus perçus en 2016, Patrick déclare donc 18 000 € (12 000 + 6 000).

Si le locataire ne procède à aucun versement en avance en 2017, Patrick devra déclarer la somme de 6 000 € (12 000 - 6 000) au titre de l'imposition des revenus perçus en 2017.

Loyers (ou fermages) mis en dépôt

Les loyers dont un propriétaire a refusé d'encaisser le montant et qui ont été déposés, dès leur échéance, à la Caisse des dépôts et consignations, constituent un revenu de l'année au cours de laquelle leur dépôt a été effectué, bien que ces loyers n'aient été effectivement perçus par lui qu'au cours d'une année postérieure.

Loyers (ou fermages) perçus par compensation

Les loyers perçus par compensation constituent un revenu foncier imposable au même titre que ceux effectivement encaissés par le bailleur.

Exemple

Au lieu de verser normalement le montant du loyer à Patrick, le locataire réalise des travaux dans le logement qu'il habite, avec l'accord de Patrick, pour un montant égal au loyer qu'il aurait du verser.

Patrick, même s'il n'a effectivement pas perçu le montant du loyer, doit tout de même le déclarer.

Abandon de loyers (ou fermages)

Abandon au profit du locataire

Le propriétaire qui renonce à percevoir le loyer d'un immeuble donné en location, doit tout de même déclarer le loyer stipulé qui sera retenu pour la détermination du revenu brut foncier. L'abandon ou le non-encaissement de loyers à leur date d'échéance par le bailleur est un acte de disposition constitutif d'une libéralité au bénéfice du preneur. Par suite, les sommes en cause doivent être comprises dans les recettes pour la détermination du revenu foncier.

En revanche, le propriétaire n'a pas à comprendre dans ses recettes les loyers impayés lorsque le défaut de paiement résulte de la carence du locataire et que le bailleur a entrepris les démarches nécessaires pour obtenir le versement des sommes qui lui sont dues.

Exemple

Patrick indique à son locataire que, suite aux excellentes relations qu'ils entretiennent depuis 15 ans, il souhaite lui offrir un mois de loyer. Le locataire ne paiera donc que 11 mois au lieu de 12 mais Patrick devra tout de même déclarer la totalité des loyers habituellement perçus.

Abandon au profit d'un coïndivisaire

Un contribuable imposable à raison de sa part dans une indivision ne peut se soustraire à l'impôt en abandonnant cette part à un coïndivisaire.

Abandon au profit du nu-propriétaire

Le sort fiscal de l'abandon des loyers par l'usufruitier au profit du nu-propriétaire diffère selon qu'il s'accompagne d'une renonciation à usufruit constatée ou non par un acte :

si l'abandon des revenus s'accompagne d'une renonciation à usufruit constatée par un acte donnant ouverture au droit de mutation (à titre gratuit ou à titre onéreux selon les conditions de la convention) ou révélée par les investigations de l'administration fiscale, les loyers cessent d'être imposables au nom de l'usufruitier pour être imposables entre les mains du nu propriétaire ;

à défaut, les revenus sont imposables au nom de l'usufruitier, l'abandon des loyers au profit du nu-propriétaire constituant une libéralité qui est sans influence sur le montant de son revenu imposable. Quant aux sommes encaissées par le nu-propriétaire, elles ont, dans la situation évoquée, le caractère de profits qui se renouvellent régulièrement. Dès lors, ces sommes sont imposables au nom de l'intéressé dans la catégorie des BNC.

Loyers (ou fermages) perçus dans le cadre d'un contrat de garantie de loyers

Les revenus de substitution à la perte de loyers qu'ils peuvent subir du fait de la vacance du logement ou du non-paiement des loyers par le locataire, versés par certains organismes aux propriétaires, sont imposables au titre de l'année au cours de laquelle ils sont perçus.

Loyers perçus dans le cadre d'un contrat de location-vente

Le fait, pour un propriétaire qui vend un appartement à son ancien locataire, d'imputer sur le prix de cession de l'immeuble les loyers perçus au titre d'années antérieures, constitue un mode de disposition des revenus fonciers qu'il a perçus. Cette circonstance n'est pas de nature à remettre en cause les impositions antérieurement établies au titre des dits revenus fonciers.

Loyers (ou fermages) ayant fait l'objet d'une saisie-arrêt

Les loyers acquis par le propriétaire doivent être regardés comme un revenu dont il a disposé, alors même que ces sommes auraient fait l'objet d'une saisie-arrêt.

Loyers (ou fermages) perçus par un mandataire

Les loyers revenant à un propriétaire doivent être considérés comme étant à sa disposition dès leur perception par le mandataire de l'intéressé, sans qu'il y ait lieu de rechercher à quelle date ledit mandataire est appelé à rendre compte de sa gestion.

Remboursement de loyers (ou fermages)

Le fait qu'un propriétaire soit condamné à reverser le montant des loyers perçus au cours d'années antérieures ne peut entraîner une réduction de revenu foncier afférent aux années au cours desquelles le bailleur a eu la disposition des sommes correspondantes. Mais les sommes restituées sont admises en déduction des recettes de l'année du reversement.