Les biens doivent en principe être déclarés suivant leur valeur vénale au 1er janvier de l'année d'imposition (voir cependant la méthode d'évaluation des titres de sociétés cotées, pour lesquels le législateur a fixé des bases d'évaluation).
La valeur vénale d'un bien est le prix de cession de ce bien, c'est-à-dire celui auquel il pourrait être cédé aux conditions normales du marché.
En pratique, il s'agit du prix qu'accepterait de payer un acquéreur quelconque n'ayant aucune raison particulière de convenance de préférer ce bien à d'autres similaires.
L'évaluation des biens d'après leur valeur vénale s'oppose à la publication et à l'utilisation de tableaux indicatifs, barèmes ou coefficients (par exemple relatifs à la valeur au mètre carré des appartements ou aux coefficients de capitalisation pour les immeubles loués) conduisant à des estimations forfaitaires.
Détermination de la valeur vénale d'un bien
Appréhender la valeur vénale d'un bien nécessite une bonne connaissance du marché. Elle peut se déterminer en fonction de différentes méthodes (évaluation par comparaison, par réajustement d'une valeur antérieure, par le revenu) et varie selon la nature et la catégorie du bien et sous l'influence de divers facteurs (physiques, économiques et juridiques).
Cette valeur peut résulter, par exemple, de l'analyse des prix déclarés lors des mutations de biens présentant des caractéristiques identiques et affectés au même usage. Cette méthode a la faveur de l'administration. Toutefois, le redevable demeure libre de l'écarter pour adopter la méthode qui lui semble la plus appropriée.
Il n'existe pas de règles impératives imposées par l'administration fiscale qui a, toutefois, apporté des précisions relatives à certains cas particuliers d'évaluation. Par exception à l'utilisation de la valeur vénale, des bases légales d'évaluation ont également été fixées.
Données indicatives
Guide de l'évaluation des biens
Les principes généraux ou "techniques" gouvernant l'évaluation des diverses catégories de biens sont exposés dans le Guide de l'évaluation des biens diffusé par l'administration qui résume les différentes méthodes utilisées pour les principales catégories de biens figurant dans le patrimoine d'une personne physique.
Cet ouvrage (disponible auprès de l'Imprimerie nationale) précise, pour chaque catégorie de biens, les principales méthodes généralement admises par les experts privés ou publics.
N'ayant qu'un caractère indicatif, il n'impose pas une méthode, ni n'édicte de méthode exclusive à l'égard d'une autre, mais cherche à être une synthèse de l'expérience quotidienne du marché des biens.
Terres agricoles
Un barème indicatif de la valeur vénale moyenne des terres agricoles, établi par l'administration et le ministère de l'agriculture, est publié au Journal Officiel chaque année.
Ce sont les valeurs minimales, dominantes et maximales qui sont fournies pour chaque département, chaque région naturelle et nature de culture. La valeur dominante correspond au prix le plus souvent pratiqué tel qu'il a pu être constaté ou estimé. Les valeurs maximales et minimales correspondent respectivement aux prix pratiqués pour les meilleures et les moins bonnes terres, compte tenu des conditions locales du marché. Les prix de vente retenus s'entendent hors taxes et frais d'acte non compris.
Les prix retenus sont ceux des terres agricoles, parcelles ou exploitations entières, non bâties, d'une superficie supérieure ou égale à 1 hectare, et destinées à conserver, au moment de la transaction, leur vocation agricole. Dans certains départements, le seuil de 1 hectare peut être abaissé pour tenir compte des particularités locales.
Le barème est fixé conformément à 5 tableaux qui s'appliquent aux :
terres labourables et prairies naturelles pour les terres agricoles d'au moins 1 hectare,
terrains maraîchers, horticoles et vergers,
autres vignes et vignes d'appellation,
terres labourables et prairies naturelles pour les terres agricoles louées. Les prix s'appliquent, dans ce cas, aux terres louées dont la durée du bail restant à courir est supérieure à 2 ans ;
terres à la vente dans les DOM.
Note
Pour les 3 premières catégories, il s'agit des prix des terres libres à la vente (libres de tout bail ou susceptibles d'être rendues libres dans un délai de moins de 2 ans).