Plus-values professionnelles immobilières - Abattement pour durée de détention
Les plus-values à long terme réalisées depuis le 1er janvier 2006 dans le cadre d'une activité commerciale, industrielle, artisanale, libérale ou agricole, sont imposées après application d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention échue au titre de l'exercice de réalisation de la plus-value au-delà de la cinquième lorsque ces plus-values portent sur :
des biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation (à l'exclusion des terrains à bâtir),
des droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué de biens immobiliers bâtis ou non bâtis qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est principalement constitué des mêmes biens, droits ou parts.
Ce dispositif aboutit à une exonération totale de la plus-value pour les actifs immobiliers détenus depuis plus de 15 ans.
Conditions d'application de l'abattement
Conditions relatives au cédant
Ce dispositif bénéficie seulement aux entreprises relevant de l'impôt sur le revenu quels que soient leur forme (entreprises individuelles, sociétés ou groupements relevant du régime des sociétés de personnes) et leur régime d'imposition (régime réel, micro, déclaratif spécial ou forfaitaire).
Cas particulier - Associés d'une société ou membre d'un groupement relevant du régime d'imposition des sociétés de personnes
L'associé d'une société ou le membre d'un groupement relevant du régime fiscal des sociétés de personnes peut bénéficier de ce dispositif lorsqu'il y exerce une activité professionnelle soumise en son nom à l'impôt sur le revenu dans la catégorie des BIC, des BNC ou des BA. Ses droits ou parts dans la société sont alors considérés comme des éléments d'actif affectés à l'exercice de la profession. Pour bénéficier de l'abattement à raison de la cession des droits ou parts, cela suppose que la société ou le groupement soit à prépondérance immobilière.
En revanche, si l'associé ou le membre détient dans son patrimoine propre les éléments immobiliers affectés à l'exploitation de l'activité professionnelle qu'il exerce dans le cadre de la société de personnes ou du groupement, les plus-values de cessions de ces éléments ne relevant pas du régime des plus-values professionnelles ne peuvent pas bénéficier de l'abattement.
Conditions tenant aux biens
Nature des biens
Sont éligibles à l'abattement :
tous les biens immobiliers bâtis ou non bâtis (à l'exclusion, en principe des terrains à bâtir) qui sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation, quelle que soit leur nature : terres, terrains, bureaux, constructions, plantations, aménagements immobiliers ou améliorations foncières, etc. ainsi que les droits réels immobiliers inscrits à l'actif dés lors que ces biens ou droits sont affectés à l'exploitation ;
les droits ou parts de sociétés à prépondérance immobilière
Pour l'application de ce dispositif, une société est réputée à prépondérance immobilière lorsqu'au moment de la cession, son actif est constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de biens immobiliers affectés à l'exploitation de l'activité industrielle, commerciale, artisanale, libérale ou agricole, ou de droits ou parts de sociétés dont l'actif est lui-même constitué pour plus de 50 % de sa valeur réelle de tels biens. Cette comparaison doit être effectuée d'après la valeur réelle des éléments d'actif au jour où la plus-value est réalisée ;
les droits afférents à un contrat de crédit-bail immobilier, qui, pour l'application de l'abattement, sont assimilés à des éléments de l'actif immobilisé lorsque les biens immobiliers concernés sont affectés par l'entreprise à sa propre exploitation.
Cas particulier - Terrains à bâtir
Les terrains à bâtir qui sont réputés ne pas être affectés à l'exploitation sont par conséquent exclus du présent dispositif sauf lorsqu'ils sont cédés à des personnes physiques qui le destinent à la construction de leur habitation et ont, de ce fait, supporté la taxe de publicité foncière.
Affectation à l'exploitation
Ces biens doivent être inscrits à l'actif immobilisé ou au registre des immobilisations (cette condition n'est toutefois pas exigée pour les biens faisant l'objet d'un crédit-bail immobilier) et affectés par l'entreprise à sa propre exploitation industrielle, commerciale, agricole ou à l'exercice d'une profession non commerciale.
Les immeubles ou droits sociaux constituant le stock immobilier des sociétés de construction-vente ou des sociétés qui se livrent à une activité de marchands de biens ne bénéficient donc pas de l'abattement.
Un bien est réputé affecté à l'exploitation lorsqu'il est utilisé dans le cadre de l'activité économique exercée par l'entreprise, pour le développement d'une activité de nature industrielle, commerciale, libérale ou agricole : production ou fourniture de biens et/ou de services (usine, local commercial, etc.), ou à des fins administratives (bureaux, etc.).
Les hôtels sont considérés comme relevant de la catégorie des immeubles affectés à l'exploitation, dès lors qu'ils sont exploités directement par leurs propriétaires ou au travers d'une société qui leur est liée.
Les actifs immobiliers utilisés par les entreprises pour en retirer des loyers ou valoriser le capital (immeubles de placement) sont donc exclus du présent dispositif. Tel est le cas par exemple des immeubles mis à disposition par un loueur en meublé, à titre professionnel ou non.
La condition d'affectation du bien à l'exploitation est, en principe, appréciée à la date de la cession du bien immobilier ou des droits ou parts détenus.
Cependant, lorsque l'élément immobilier inscrit à l'actif n'est plus affecté à l'exploitation à la date de la cession, l'administration fiscale admet de le considérer comme affecté à l'exploitation si cette condition était respectée à l'ouverture de l'exercice de cession du bien ou au 1er janvier de l'année d'imposition lorsque le contribuable n'est pas tenu aux obligations comptables.
Cas particuliers
Biens donnés en location ou mis à disposition à des entreprises liées
Ne sont pas considérés comme des immeubles de placement, les biens donnés en location ou mis à disposition à titre principal à des entreprises liées et affectant ce bien à leur propre exploitation. Le caractère principal de l'occupation de l'immeuble par des entreprises liées s'apprécie par référence à la proportion des superficies louées aux entreprises liées par rapport à la superficie totale de l'immeuble.
Biens mixtes
Dans l'hypothèse où l'immeuble inscrit à l'actif est affecté d'une part à l'exploitation et d'autre part à un usage privatif, seule la quote-part de la plus-value afférente aux locaux consacrés à l'exploitation peut bénéficier du présent dispositif. Cette quote-part est déterminée au prorata des surfaces affectées à l'exploitation par rapport à la surface totale de l'immeuble.
A titre de tolérance, l'administration fiscale admet que la plus-value sur l'ensemble du bien immobilier puisse bénéficier de l'abattement si les conditions suivantes sont réunies :
la surface du bien non affecté à l'exploitation n'excède pas 10 % de la surface totale du bien cédé ;
le local utilisé à titre privatif ne constitue pas un immeuble juridiquement distinct de celui affecté à l'exploitation.
Notion d'entreprises liées
Des liens de dépendance sont réputés exister entre deux entreprises :
- lorsque l'une détient directement ou par personne interposée la majorité du capital social de l'autre ou y exerce en fait le pouvoir de décision,
- lorsqu'elles sont placées l'une et l'autre, dans les conditions définies à l'alinéa précédent, sous le contrôle d'une même tierce entreprise.
En outre, un tel lien de dépendance est réputé exister lorsqu'une société ou un groupement a pour objet de mettre à disposition à ses associés ou membres les biens immobiliers dont elle est propriétaire.
Portée de l'abattement
Plus-values à long terme
L'abattement pour durée de détention est applicable aux plus-values à long terme.
Les plus-values à long terme correspondent, d'une manière générale aux plus-values provenant de la cession d'éléments :
non amortissables détenus depuis au moins 2 ans,
amortissables détenus depuis au moins 2 ans pour la partie qui excède les amortissements fiscalement déduits pour l'assiette de l'impôt sur les bénéfices.
La plus-value à prendre en compte est celle réalisée au titre de la cession du bien éligible (sans compensation avec d'éventuelles moins-values qu'aurait réalisées l'entreprise au titre de la cession d'autres actifs quelle que soit leur nature).
Délai de détention
La plus-value est réduite d'un abattement de 10 % pour chaque année de détention au-delà de la cinquième. L'exonération définitive est donc acquise après 15 années de détention révolues.
Note préliminaire
Même si l'abattement s'applique aux plus-values réalisées depuis le 1er janvier 2006, les années de détention antérieure à cette entrée en vigueur sont prises en compte pour le calcul de la durée de détention.
Point de départ
Le point de départ du délai est en principe constitué par la date d'inscription à l'actif ou sur le registre des immobilisations des biens immobiliers ou des droits ou parts dès lors que ces éléments sont affectés immédiatement à l'exploitation de l'activité.
Dans le cas inverse (affectation ultérieure à l'exploitation d'un actif immobilisé) ou pour les entreprises ne produisant pas de bilan ou de registre des immobilisations (micro-entreprises ou entreprises au forfait), le délai court à compter de la date d'affectation, à charge pour le contribuable d'en apporter la preuve selon tous moyens.
Cas particuliers
Bien acquis dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier
Lorsque l'entreprise a acquis, dans le cadre d'un contrat de crédit-bail immobilier, un immeuble d'exploitation et a inscrit cet immeuble à l'actif de son bilan à la date de la levée d'option ou au terme de ce contrat, il est admis que le point de départ corresponde à la date de souscription du contrat dés lors que l'immeuble en cause a bien été affecté à l'exploitation de manière continue depuis la signature du contrat de crédit-bail.
Immobilisations amortissables décomposées
Dans le cas d'une immobilisation décomposée, le délai de détention est décompté par référence à la date de création ou d'acquisition de l'immobilisation (ou d'affectation à l'exploitation si elle est postérieure), pour l'ensemble des composants de l'immobilisation (y compris pour la structure).
Terme du délai de détention
Le terme du délai est constitué en principe par la cession de l'élément considéré (vente, apport en société, échange, renonciation contre indemnité à un droit d'exclusivité, partage, donation, retrait pur et simple de l'actif, cessation d'activité, expropriation, expulsion, éviction ou réquisition...).
Appréciation du délai
Il est tenu compte des années de détention échues à la date du fait générateur.
Par conséquent, les années de détention doivent se calculer par période de 12 mois à compter de la date d'inscription au bilan ou sur le registre des immobilisations sous réserve que le bien relève effectivement du régime des plus-values professionnelles.
Exemple
Une entreprise individuelle détient un immeuble, affecté à l'exploitation, qu'elle cède le 1er janvier 2006.
Si l'immeuble a été acquis le 30 décembre 1995, l'abattement s'élève à 50 % de la plus-value à long terme réalisée, l'immeuble étant détenu depuis plus de 10 ans.
Si, en revanche, l'immeuble a été acquis le 15 juin 2001, l'immeuble n'étant pas détenu depuis cinq années révolues, l'abattement n'est pas applicable.
Cas particuliers
Biens détenus dans le patrimoine personnel avant leur inscription à l'actif
Il n'est pas tenu compte de la période de détention préalable à l'inscription à l'actif ou au registre des immobilisations, quand bien même l'exploitant était propriétaire des biens immobiliers avant cette inscription. Ce faisant, dans l'hypothèse où les biens immobiliers sont affectés successivement au patrimoine privé puis au patrimoine professionnel (biens dits "migrants"), seule est prise en compte la durée d'inscription au bilan ou au registre des immobilisations.
Biens immobiliers ayant fait l'objet d'affectations successives au patrimoine professionnel
La durée de détention du bien s'apprécie en cumulant les périodes d'inscription au bilan et d'affectation à l'exploitation, à condition qu'il s'agisse de la même activité. En effet, lorsque l'entreprise a cessé ou a changé d'activité, un nouveau délai de détention doit être décompté.
En revanche, en l'absence de cessation ou de changement d'activité, les périodes d'affectation à l'exploitation peuvent se cumuler même lorsque, entre ces périodes, le bien a été utilisé comme immeuble de placement. Dans ce cas, le décompte du délai de détention s'effectue au prorata temporis d'affectation à l'exploitation.
Cumul avec les dispositifs de report ou d'exonération
L'abattement peut se cumuler avec l'application de dispositifs d'exonération (prévus en faveur des petites entreprises, en cas de départ à la retraite, ou en cas d'apport d'une branche complète d'activité) ou de report d'imposition des plus-values, notamment ceux prévus en cas de transmission à titre gratuit d'une entreprise individuelle ou en cas d'apport en société d'une entreprise individuelle .
En cas de cumul de l'abattement pour durée de détention avec un régime de report d'imposition, les plus-values qui sont placées en report d'imposition ou qui font l'objet d'un étalement sont déterminées après application de l'abattement.
Pour les plus-values réalisées ultérieurement par le bénéficiaire de la transmission ou de l'apport, la durée de détention court à compter de la date réalisation de la transmission ou de l'apport.
Pour en savoir plus...
Cumul de l'abattement pour durée de détention avec un régime d'exonération