Loi de finances rectificative pour 2016 - Immobilier

Revenus des locations

Revenus fonciers - Mise en place d'un nouveau dispositif de déduction

Location meublée occasionnelle - Imposition dans la catégorie des BIC

Réduction d'impôt

Réduction d'impôt Malraux - Renforcement

Plus-values immobilières

Prorogation de l'exonération pour cession de biens destinés au logement social

Taxes immobilières

Taxe foncière dans les QPPV - Abattement de 30 % pour les logements appartenant à des organismes HLM

Taxe foncière dans les QPPV - Exonération des immeubles commerciaux

Dégrèvements d'impôts - Création de plafonds de ressources spécifiques à Mayotte

Revenus fonciers - Mise en place d'un nouveau dispositif de déduction : "Cosse ancien"

Partant du constat que les dispositifs "Besson ancien" et "Borloo ancien" actuellement applicables ont perdu de leur efficience et ne ciblent pas suffisamment les zones tendues ni les personnes les plus modestes, la loi les supprime purement et simplement à compter du 31 décembre 2016 pour le "Besson ancien", et du 31 janvier 2017 pour le "Borloo ancien", et les remplace par un nouveau dispositif de déduction forfaitaire des revenus fonciers bruts dont les taux sont différenciés en fonction de la tension du marché locatif dans la zone considérée. Il s'agit du dispositif "Cosse ancien".

Le nouvel avantage fiscal s'applique aux locations dans le secteur intermédiaire et social dans les zones géographiques tendues ou en dehors de ces zones en cas de locations intermédiées.

Il est conditionné à la conclusion d'une convention à loyer maîtrisé (convention à loyer intermédiaire, social ou très social) avec l'agence nationale de l'habitat (ANAH) entre le 1er janvier 2017 et le 31 décembre 2019. Il s'applique à la date de prise d'effet de la convention et pendant toute sa durée.

Le bénéfice de la déduction fiscale est subordonné à l'engagement du contribuable (ou de la société propriétaire) de louer ou, le cas échéant, de donner en mandat de gestion, le logement nu à usage d'habitation principale pendant toute la durée d'application de la convention conclue avec l'ANAH.

Les associés de société non soumise à l'impôt sur les sociétés (IS) doivent par ailleurs prendre un engagement de conservation des parts pendant toute la durée de la convention.

D'autre part, le loyer et les ressources du locataire ne doivent pas excéder certains plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement.

La location ne peut pas être consentie au profit de certaines personnes :

à un membre du foyer fiscal,

à un ascendant ou un descendant du contribuable,

à une personne occupant déjà le logement sauf en cas de renouvellement du bail,

si le logement est la propriété d'une société non soumise à l'IS : à un des associés de cette société, un descendant ou un ascendant d'un associé.

Le taux de la déduction est fixé à :

	Zones A bis, A et B1	Zone B2	Toutes zones en cas de location intermédiée (*)
Convention à loyer intermédiaire	15 %	30 %	85 %
Convention à loyer social ou très social	50 %	70 %
(*) Lorsque les logements sont donnés en mandat de gestion ou en location à un organisme public ou privé agréé en vue de leur location ou sous-location au profit de personnes éprouvant des difficultés particulières, en raison notamment de l'inadaptation de leurs ressources ou de leurs conditions d'existence, ou dont la situation nécessite une solution locative de transition, ou en vue de l'hébergement de ces mêmes personnes.

 

Si à l'échéance de la convention passée avec l'ANAH, y compris le cas échéant après la période triennale de prorogation, le contrat de location du logement est toujours en cours de validité, le bénéfice de la déduction des revenus bruts sera maintenu jusqu'à la date fixée pour le renouvellement ou la reconduction dudit contrat de location à condition que le même locataire reste en place et que l'ensemble des conditions d'application du dispositif demeurent remplies.

En cas de non-respect de l'un des engagements, de mise en location ou de conservation des parts, ou de cession du logement ou des parts sociales la déduction fait l'objet d'une reprise au titre de l'année de la rupture de l'engagement ou de la cession.
Aucune reprise ne sera toutefois effectuée si la rupture de l'engagement ou la cession intervient suite à la survenance d'une invalidité de la 2ème ou 3ème catégorie, d'un licenciement ou du décès du contribuable ou de son conjoint soumis à imposition commune.

Cette nouvelle déduction des revenus fonciers bruts est exclusive du bénéfice des dispositifs immobiliers suivants :

Périssol,

Besson (neuf et ancien),

Robien,

Borloo (neuf et ancien),

Girardin outre-mer,

Scellier,

Duflot,

Pinel,

du régime des monuments historiques,

et de la réduction d'impôt pour investissement dans une résidence hôtelière à vocation sociale.

 Note

Malgré sa suppression au 31 décembre 2016, le dispositif "Besson ancien" continuera à s'appliquer jusqu'au terme de chaque période triennale débutée avant le 1er janvier 2017. De même, le dispositif "Borloo ancien" continuera de produire ses effets à condition que la demande de subvention ait été réceptionnée par l'ANAH au plus tard le 31 janvier 2017.

Location meublée occasionnelle - Imposition dans la catégorie des BIC

Les revenus tirés de la location meublée occasionnelle, c'est-à-dire celle qui est réalisée ponctuellement et pour une courte durée, sont actuellement imposés dans la catégorie des revenus fonciers, alors que les revenus tirés des locations meublées "classiques" doivent être déclarés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).

La loi prévoit désormais que les revenus issus de la location meublée perçus à compter de 2017, qu'elle soit occasionnelle ou non, seront imposés dans la catégorie des BIC.  

Réduction Malraux (restauration immobilière) - Renforcement

La loi de finances rectificative prévoit plusieurs aménagements afin, notamment, de renforcer l'attractivité du dispositif Malraux.

Nouveau zonage

En premier lieu, elle adapte le dispositif Malraux au nouveau zonage géographique redessiné par la loi relative à la liberté de la création, à l’architecture et au patrimoine du 7 juillet 2016.

Cette loi a en effet créé, à compter du 9 juillet 2016, les sites patrimoniaux remarquables, regroupant (et entraînant donc leur disparition en tant que tel) les secteurs sauvegardés, zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (AVAP), zones géographiques sur lesquelles reposait jusqu’alors l’avantage fiscal.

En conséquence, la loi prévoit que le dispositif "Malraux" s’applique désormais pour les immeubles situés dans un site patrimonial remarquable et se trouvant :

soit dans le périmètre couvert par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé,

soit dans le périmètre couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé,

soit, à défaut, lorsque la restauration de l’immeuble a été déclarée d’utilité publique.

Dans le 1er cas (PSMV approuvé),le taux de la réduction d’impôt serait de 30 %, comme c'était le cas jusqu'au 9 juillet 2016 pour les secteurs sauvegardés pour lesquels un PSMV était approuvé, ou lorsque la restauration a été déclarée d’utilité publique.

Dans les 2 autres cas (PVAP ou déclaration d'utilité publique) le taux de la réduction d’impôt serait de 22 %, soit le taux jusqu'alors applicable aux AVAP et les ZPPAUP.

Cette mesure s'applique :

aux dépenses de restauration immobilière portant sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 9 juillet 2016 ;

aux souscriptions de parts de SCPI Malraux dont la date de clôture est intervenue à compter du 9 juillet 2016.

Prorogation du volet "quartiers déclassés"

Le dispositif Malraux s'applique également aux opérations de restauration immobilière déclarées d’utilité publique situées :

dans les quartiers anciens dégradés (QAD),

ou dans les quartiers faisant l’objet d’une convention pluriannuelle de renouvellement urbain (NPNRU) et présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.

Toutefois, alors qu'aucune limite dans le temps n'est prévue pour les travaux effectués dans les sites patrimoniaux remarquables, le dispositif Malraux n'est applicable dans ces quartiers que jusqu'au 31 décembre 2017.

La loi prévoit proroger ce dispositif pour 2 ans afin qu'il s'applique aux opérations engagées jusqu'au 31 décembre 2019.  

Logements destinés à l'habitation après travaux

La réduction d’impôt Malraux s’applique actuellement aux dépenses effectuées :

pour des locaux d’habitation ;

pour des locaux destinés originellement à l’habitation et réaffectés à cet usage ;

pour des locaux affectés à un usage autre que l’habitation, n’ayant pas été originellement destinés à l’habitation.

Ainsi, les locaux originellement destinés à un usage autre que l'habitation, affectés à cet usage après les travaux ne sont pas éligibles au dispositif.

La loi supprime cette restriction et étend le dispositif à tous les locaux destinés à l’habitation après les travaux de restauration, que leur vocation initiale ait été un usage d’habitation ou pas.

Cette mesure s'applique :

aux dépenses de restauration immobilière portant sur des immeubles bâtis pour lesquels une demande de permis de construire ou une déclaration préalable a été déposée à compter du 1er janvier 2017 ;

aux souscriptions de parts de SCPI Malraux dont la date de clôture est intervenue à compter du 1er janvier 2017.

Plafond des dépenses et report de réduction

Enfin, la loi assouplit les modalités d’appréciation du plafond des dépenses éligibles, en remplaçant le plafond annuel de 100 000 €, pris en compte sur une période de 4 années, par un plafond global de 400 000 € apprécié sur 4 années.

Cette mesure, qui ne modifie pas le plafond global des dépenses éligibles mais introduit plus de souplesse dans son appréciation a pour but d'éviter que les opérateurs ne soient contraints de modifier artificiellement le cadencement des travaux pour respecter le plafond annuel des dépenses éligibles pour les contribuables.

Corrélativement, le montant de l'avantage annuel pouvant être jusqu'à 4 fois plus important qu'actuellement (en cas d'utilisation du plafond pluriannuel de 400 000 € sur une seule année), le texte prévoit que la fraction de réduction d’impôt qui n’a pu être imputée sur l'IR dû au titre de l’année des dépenses peut être imputée sur l’impôt sur le revenu dû au titre des 3 années suivantes.

Comme la mesure précédente, ces dispositions s'appliquent aux opérations engagées (date de demande du permis ou de déclaration préalable) à compter de 2017.

 Note

La loi légalise également  la tolérance admise par la doctrine administrative prévoyant la non remise en cause de l'avantage en cas de rupture des engagements conditionnant l'octroi de l'avantage fiscal en cas de licenciement, d'invalidité ou de décès du contribuable ou de son conjoint.

Plus-values immobilières - Prorogation de l'exonération pour cession de biens destinés au logement social

Afin de soutenir la production de logement social, la loi prolonge de 2 années supplémentaires, soit jusqu'au 31 décembre 2018, l'exonération des plus-values immobilières actuellement applicable en cas de cession, directement ou via une collectivité territoriale ou certains établissements publics, au profit d'un organisme en charge du logement social ou de tout autre cessionnaire s'engageant à construire des logements sociaux.

Taxe foncière dans les QPPV - Abattement de 30 % pour les logements appartenant à des organismes HLM

Le bénéfice de l'abattement de 30 % sur la taxe foncière dans les quartiers prioritaires de la politique de la ville (QPPV) est subordonné à la signature du contrat de ville par le bailleur.

La loi soumet le bénéfice de cet avantage à une nouvelle formalité : la signature d'une convention relative à l'entretien et à la gestion du parc immobilier à partir des impositions établies au titre de 2017. Cette convention doit être signée au plus tard le 31 mars 2017 pour pouvoir produire ses effets.

Taxe foncière dans les QPPV - Exonération des immeubles commerciaux

Le texte prévoit l'ouverture de l'exonération de taxe foncière sur les propriétés bâties des bâtiments commerciaux situés dans des QPPV aux petites entreprises au sens communautaire, c'est-à-dire celles qui emploient moins de 50 salariés et qui ont un chiffre d'affaires annuel ou un total de bilan qui ne dépasse pas 10 millions d'euros.

Une mesure similaire a également été adoptée en matière d'exonération de cotisation foncière des entreprises (CFE) de ces mêmes bâtiments.

Dégrèvements d'impôts - Création de plafonds de ressources spécifiques à Mayotte

Les contribuables doivent respecter certains plafonds de ressources pour bénéficier :

de l'exonération de taxes d'habitation et foncière,

du plafonnement de la taxe d'habitation,

de l'abattement sur le revenu fiscal de référence (RFR) pris en compte pour ouvrir droit au dégrèvement de la taxe d'habitation,

et de l'exonération des plus-values immobilières réalisées par les titulaires de pensions de vieillesse ou de carte d'invalidité.

Ces plafonds varient selon la zone géographique de résidence du contribuable (Métropole, Guyane et Mayotte, autres DOM).

La loi met en place un plafond spécifique à Mayotte, alors que jusqu'à présent, l'île se voyait appliquer les mêmes plafonds que la Guyane.

Pour les impositions dues entre 2017 et 2019, les contribuables mahorais bénéficieront des plafonds majorés suivants :

	Dégrèvements d'impôts divers (Art. 1417, I du CGI)	Plafonnement de la taxe d'habitation (Art. 1417, II du CGI)	Abattement sur le RFR pour bénéficier d'un dégrèvement de taxe d'habitation (Art. 1414 A du CGI)
1ère part du quotient familial	19 833 €	36 611 €	7 994 €
1ère 1/2 supplémentaire	5 458 €	7 087 €	1 332 €
2ème 1/2 supplémentaire	4 279 €
3ème 1/2 supplémentaire		6 034 €	3 194 €
Par 1/2 suivante(s)		5 083 €

 

 Note

Ces plafonds de revenus servent également à déterminer si le contribuable peut détenir un livret d'épargne populaire (LEP).

 

 Pour en savoir plus...

Autres mesures de la loi de finances rectificative pour 2016

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