Prélèvement à la source de l'IR - Impact sur les charges

 Nouveau !

L'entrée en vigueur du prélèvement à la source de l'IR est reportée d'une année, soit une mise en oeuvre à compter du 1er janvier 2019 au lieu du 1er janvier 2018. Les mesures transitoires indissociables de l'instauration du prélèvement à la source, notamment le CIMR, s'appliqueront elles aussi avec une année de décalage, en 2018, et non en 2017 comme cela avait été prévu initialement. L'IR 2018 dû sur les revenus de l'année 2017 restera donc établi et recouvré dans les conditions actuellement en vigueur.

 

La loi de finances pour 2017 a instauré le prélèvement à la source de l'IR qui sera normalement applicable dès le 1er janvier 2019. Afin d'éviter une double imposition en 2019 sur les revenus 2018 et 2019, un CIMR est mis en place, afin de neutraliser en partie l'imposition des revenus 2018 (seuls les revenus exceptionnels demeureront imposés). Avec la neutralisation de l'IR sur les revenus 2018, la réalisation de travaux en 2018 ne procurera aucun avantage (sauf à avoir des revenus exceptionnels qui demeureront imposables, ou à dégager un déficit foncier reportable sur les années suivantes). Nombre de personnes pourraient donc être tentées de différer leurs charges de 2018 à 2019 ou 2020, pour bénéficier à plein de leur déduction… Afin d'éviter ce genre de comportement, des règles de déduction dérogatoires ont été mises en place, notamment, pour la déduction des travaux et provisions dits "pilotables", c'est-à-dire dont le bailleur a la possibilité de différer la réalisation (à l'inverse des charges récurrentes ou subies, sur lesquelles il n'a aucun pouvoir d'optimisation).

 Note

Le même constat (neutralisation de la déduction fiscale) se fait en matière d'épargne retraite ou de rachat de trimestres, la déduction de ces cotisations pourrait être sans effet fiscalement.

Imputation des travaux payés en 2018 et 2019

L'administration fiscale instaure une différence de traitement entre les charges pilotables d'une part, aisément différables à une année ultérieure, et les charges non pilotables ou urgentes sur lesquelles le bailleur n'a aucun moyen d'action, celles-ci étant subies.

Charges non pilotables (régime de droit commun)

De façon générale, les charges non pilotables sont définies comme :

les primes d'assurance,

les provisions pour dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes prévues dans le budget de la copropriété, ainsi que les provisions pour travaux qui sont hors de ce budget,

les impositions de toute nature incombant au propriétaire,

les intérêts de dettes contractées pour l'acquisition, la conservation, la construction, la réparation ou l'amélioration des propriétés,

les frais de gestion, fixés à 20 € par local, majorés, lorsque ces dépenses sont effectivement supportées par le propriétaire, des frais de rémunération des gardes et concierges, les honoraires divers liés à la gestion de l'immeuble,

et les dépenses supportées par les fonds de placement immobilier au titre de leurs frais de fonctionnement et de gestion liés aux actifs immobiliers.

Concernant la catégorie plus spécifique des travaux, la loi édicte une liste limitative de travaux et dépenses traitées comme des charges non pilotables. Il s'agit des :

travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure,

travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, décidés d'office par le syndic de copropriété, en cas d'urgence, en application de l'article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965,

et des travaux effectués sur un bien locatif acquis en 2019 (déductibles uniquement en 2019 pour 100 % de leur valeur).

Ces charges ne sont pas impactées par la possibilité de différemment des travaux. Elles sont donc déduites du revenu foncier selon les conditions de droit commun.

Charges pilotables (régime dérogatoire)

Le régime dérogatoire a été instauré pour les seules charges pilotables. Ces charges, définies, par la loi, regroupent :

pour les propriétés urbaines :

les dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire,

les dépenses d'amélioration à l'exclusion des frais de construction, de reconstruction ou d'agrandissement,

et les dépenses d'amélioration des locaux professionnels ou commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou faciliter l'accueil des handicapés.

pour les propriétés rurales :

les dépenses d'amélioration non rentables des propriétés non affectées à l'habitation,

les dépenses d'amélioration incorporées aux bâtiments d'exploitation rurale,

les dépenses d'amélioration de remplacement d'un bâtiment d'exploitation rurale,

et les travaux de gros entretien et de restauration des espaces naturels.

Le montant des travaux que les bailleurs seront autorisés à déduire en 2019 à ce titre ne sera pas, comme habituellement, celui payé en 2019, mais correspondra à la moyenne des dépenses (de cette catégorie) payées en 2018 et 2019.

En conclusion :

les travaux payés en 2018 viendront en déduction des revenus fonciers 2018 à hauteur de 100 % et à hauteur de 50 % pour les revenus fonciers 2019,

et les travaux réglés en 2019 viendront en déduction des revenus fonciers 2019, seulement à hauteur de 50 % de leur montant (et non plus à 100 %). Donc, 50 % du montant des travaux payés en 2019 ne seront jamais déductibles.

 Note

La loi de finances rectificative pour 2017 sort de la liste des charges non pilotables, les dépenses afférentes aux immeubles classés au titre des monuments historiques inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant reçu le label de la fondation du patrimoine sur avis favorable du service départemental de l'architecture et du patrimoine. Ces frais sont donc soumis au régime dérogatoire des charges pilotables. Cependant, les travaux payés en 2019 sur des immeubles dont l'inscription, le classement ou la labellisation est intervenu en 2019 restent déductibles pour la totalité de leur montant, et non 50 %.

 

Synthèse

	Travaux pilotables (régime dérogatoire)	Travaux non pilotables (droit commun)
Nature des dépenses	Propriétés urbaines Dépenses de réparation et d'entretien supportées par le propriétaire, Dépenses d'amélioration à l'exclusion des frais de construction, de reconstruction ou d'agrandissement, Dépenses d'amélioration des locaux professionnels ou commerciaux destinées à protéger ces locaux des effets de l'amiante ou faciliter l'accueil des handicapés. Propriétés rurales Dépenses d'amélioration non rentables des propriétés non affectées à l'habitation, Dépenses d'amélioration incorporées aux bâtiments d'exploitation rurale, Dépenses d'amélioration de remplacement d'un bâtiment d'exploitation rurale, Travaux de gros entretien et de restauration des espaces naturels.	Travaux d'urgence rendus nécessaires par l'effet de la force majeure, Travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble, décidés d'office par le syndic de copropriété, en cas d'urgence, en application de l'article 18 de la loi 65-557 du 10 juillet 1965, Travaux effectués sur un bien locatif acquis en 2019 (déductibles uniquement en 2019 pour 100 % de leur valeur)
Traitement fiscal
Charges payées en 2018
Déductibilité en 2018	100 %	100 %
Déductibilité en 2019	50 %	0 %
Charges payées en 2019
Déductibilité en 2019	50 %	100 %

Provisions pour charges de copropriété (2018 à 2020)

 Attention

Comme énoncé ci-dessus, les développements et échéances ci-après ont été actualisés du fait du report d'une année de la date de mise en oeuvre du prélèvement à la source de l'IR, qui  entre en application au 1er janvier 2019, au lieu du 1er janvier 2018.

Les provisions pour charges de copropriété comme les travaux sont touchés par le fait que l'année 2018 est sensée être une année blanche. Les bailleurs risquent de chercher à différer certaines provisions à cause de leur défaut de prise en compte et donc de déductibilité. Par conséquent, le gouvernement a aussi mis en place un régime dérogatoire pour les provisions qui peuvent être reportées, au même titre que les travaux.

Provisions "courantes" (régime de droit commun)

Les provisions subies ne pouvant être repoussées, ne sont pas touchées par le régime dérogatoire. Il s'agit des provisions pour dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble qui sont comprises dans le budget prévisionnel de la copropriété.

Ces provisions demeurent déductibles dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire, pour leur montant total l'année au cours de laquelle elles sont supportées par le propriétaire.

Provisions soumises au régime dérogatoire

Un mode de traitement dérogatoire a été mis en place temporairement  pour les autres provisions concernant des travaux et charges qui ne figurent pas dans le budget prévisionnel. Ces provisions se rapportent aux :

travaux de conservation ou d'entretien de l'immeuble, autres que ceux de maintenance,

travaux portant sur les éléments d'équipements communs, autres que ceux de maintenance,

travaux d'amélioration, tels que la transformation d'un ou plusieurs éléments d'équipement existants, l'adjonction d'éléments nouveaux, l'aménagement de locaux affectés à l'usage commun ou la création de tels locaux, l'affouillement du sol et la surélévation de bâtiments,

études techniques, telles que les diagnostics et consultations.

Le régime dérogatoire consiste pour ces provisions à :

pour les revenus 2019, déduire du revenu foncier, en plus des provisions pour charges 2019 (quelle que soit leur nature), 50 % des provisions déductibles payées en 2018 (soit un surplus de déduction de provision),

pour les revenus 2020, diminuer le montant des provisions pour charges payées en 2020 de 50 % des provisions déductibles payées en 2019 (soit une diminution du montant des provisions déductibles en 2020).

 Pour en savoir plus...

Report du PAS au 1er janvier 2019

Mise en place du PAS

Revenus fonciers restant imposables

 

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