Robien SCPI - Conditions de l'amortissement
La déduction au titre de l'amortissement Robien SCPI s'applique aux personnes physiques ou morales non soumises à l'impôt sur les sociétés (IS) dont la quote-part de revenu provenant de la souscription au capital d'une SCPI est imposée à l'impôt sur le revenu (IR) dans la catégorie des revenus fonciers.
Les contribuables non-résidents peuvent bénéficier du dispositif dès lors que les revenus des parts sont imposables en France.
Personnes concernées
Le bénéfice de l'amortissement est réservé aux contribuables dont la quote-part de revenus provenant de la souscription au capital d'une SCPI est imposée dans la catégorie des revenus fonciers.
Les parts de SCPI doivent avoir été souscrites dans le cadre de la gestion du patrimoine privé du contribuable.
Cas particuliers
Parts sociales dont le droit de propriété est démembré
La déduction au titre de l'amortissement n'est pas applicable aux revenus des titres de sociétés de placement immobilier dont le droit de propriété est démembré.
Lorsque le démembrement du droit de propriété des parts sociales intervient après la date de la prise de l'engagement de conservation des parts, l'avantage est remis en cause. Toutefois, l'administration fiscale admet, lorsque le démembrement résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune, que le conjoint survivant titulaire de l'usufruit puisse demander la reprise à son profit, dans les mêmes conditions et selon les mêmes modalités, du régime de déduction au titre de l'amortissement pour la période restant à courir à la date du décès.
Indivision
La souscription de parts acquises en indivision ouvre droit à la déduction au titre de l'amortissement si toutes les conditions sont respectées. Chaque indivisaire peut déduire des produits lui revenant la fraction de l'amortissement correspondant à sa quote-part indivise à condition :
qu'ils s'engagent conjointement à conserver leurs parts sociales jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société,
et que le locataire du logement acquis, construit, transformé ou réhabilité par la SCPI ne soit ni un membre de la SCPI, ni l'un des indivisaires, ni l'un des membres du foyer fiscal de l'un des indivisaires.
Lorsque l'événement à l'origine de l'indivision intervient après la date de la prise de l'engagement de conservation des parts, la déduction au titre de l'amortissement des logements est remise en cause sous réserve de certaines exceptions et, en toute hypothèse, cesse de s'appliquer pour l'avenir. Il en est ainsi même si l'indivision résulte du décès de l'un des époux soumis à imposition commune. En effet, si dans ce dernier cas le conjoint survivant devient titulaire d'une quote-part indivise, il ne peut pas demander la reprise à son profit du régime de la déduction au titre de l'amortissement.
Souscriptions concernées
L'avantage fiscal est réservé aux souscriptions de parts de SCPI réalisées du 3 avril 2003 au 31 décembre 2009 qui ont pour objet exclusif l'acquisition et la gestion d'un patrimoine immobilier locatif à l'exclusion de toutes souscriptions de parts d'autres types de sociétés (société civile d'attribution, société civile de location). La souscription au capital de SCPI à capital variable ne peut ouvrir droit à l'avantage fiscal même si les autres conditions sont remplies.
L'investissement doit consister en la souscription de parts en numéraire au capital initial ou aux augmentations de capital de SCPI. Il s'agit donc exclusivement des souscriptions dont le montant est libéré en espèces, par chèque ou par virement (y compris par incorporation au capital de sommes laissées en compte courant). Sont en revanche exclues du bénéfice de l'avantage fiscal les souscriptions de parts émises en rémunération d'apports en nature.
95 % du produit de cette souscription doivent exclusivement être destinés à financer un investissement éligible à la déduction au titre de l'amortissement "Robien" (c'est-à-dire un investissement répondant aux conditions tenant au logement et à la location).
La condition d'affectation de 95 % de la souscription s'apprécie sans tenir compte des frais de collecte . Par ailleurs, il convient de retenir pour l'appréciation de la condition d'affectation, la partie de la rémunération de la société de gestion destinée à couvrir les frais de recherche des investissements et usuellement fixée à 5 % du montant des souscriptions.
Exemple
Pour une souscription de 1 000 € incluant 50 € de frais de collecte et 50 € de frais de recherche des investissements, la condition de 95 % s'apprécie en retenant un montant de 950 €. La condition est donc réputée satisfaite si la société affecte plus de 902,50 € de la souscription à un investissement pour lequel les conditions du "Robien logement" sont réunies.
Le produit de la souscription annuelle doit être investi dans sa totalité dans les 18 mois qui suivent la clôture de la souscription. L'affectation de la totalité de la souscription est considérée comme réalisée lorsque 95 % du montant des souscriptions a été employé dans l'acquisition, la construction ou la rénovation d'immeubles et que ces opérations ont fait l'objet de la part de la SCPI d'un engagement définitif des sommes.
Engagement de la société et des associés
Engagement de la société
La société doit prendre l'engagement de louer le logement nu à usage d'habitation principale à une personne autre qu'un associé de la SCPI ou un membre de son foyer fiscal pendant une durée de 9 ans dans les conditions et limites prévues pour le dispositif "Robien logement".
La durée de location de 9 ans est calculée de date à date à compter de la prise d'effet du bail initial de chacun des immeubles mis en location.
L'engagement de la société est constaté sur l'attestation annuelle lors du dépôt de la déclaration des résultats de l'année au titre de laquelle ont été réalisées les souscriptions.
Elle doit fournir chaque année, avant le 2ème jour ouvré qui suit le 1er mai, à ses associés une attestation annuelle comportant notamment l'engagement de location et l'attestation que 95 % de la souscription servent exclusivement à financer un investissement éligible à l'amortissement Robien. L'associé doit joindre un exemplaire de cette attestation à sa déclaration de revenus.
Option du souscripteur
La déduction au titre de l'amortissement "Robien SCPI" ne s'applique que si le contribuable en fait la demande. Cette option doit être exercée lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année de la souscription.
L'option résulte de l'engagement du porteur de parts de conserver la totalité de ses titres jusqu'à l'expiration de l'engagement souscrit par la société. Cet engagement est joint à la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites ou acquises.
L'engagement de conservation des titres doit être joint à la déclaration des revenus de l'année au titre de laquelle les parts ont été souscrites. Ils doivent également joindre chaque année à leur déclaration un exemplaire de l'attestation remise par leur société.
Lorsqu'une même souscription est affectée à la réalisation de plusieurs investissements, l'engagement de location doit être pris distinctement pour chaque logement. Ainsi, la période d'engagement de conservation des parts expire au terme de celle couverte par l'engagement de location afférent au dernier des logements acquis au moyen de la souscription et mis en location par la société.
Si l'associé cède tout ou partie de ses parts avant l'expiration de la période couverte par son engagement de conservation des titres, l'avantage fiscal est remis en cause en totalité.
Cas particuliers
Fusions de SCPI
L'échange de droits sociaux résultant de la fusion de SCPI, présente un caractère intercalaire et ne constitue pas un cas de rupture de l'engagement de conservation des parts.
Changement de situation de famille en cours d'engagement - Reprise de l'engagement
Lorsque le transfert de la propriété des titres ou le démembrement de ce droit résulte du décès de l'un des époux ou partenaires soumis à imposition commune, l'administration fiscale admet que le conjoint (ou partenaire) survivant, attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, puisse demander la reprise à son profit du dispositif. Son engagement de location est limité à la fraction du délai restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. Les amortissements pratiqués par le couple soumis à imposition commune ne sont pas remis en cause, que le conjoint survivant opte ou non pour la reprise de l'engagement.
En cas de mariage, divorce de séparation ou de sortie du foyer fiscal d'une personne jusque là à charge et propriétaire des parts faisant l'objet de l'amortissement, au cours de la période d'engagement de conservation des titres, l'administration fiscale admet que le nouveau contribuable (l'ex-époux attributaire des titres qui font l'objet de l'amortissement, en cas de divorce, ou la personne, précédemment à charge, propriétaire des titres) puisse demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions que le conjoint survivant. S'il ne demande pas cette reprise, les amortissements pratiqués par l'ancien contribuable font l'objet d'une remise en cause.
Pour en savoir plus...
Dispositif Robien SCPI :
Robien SCPI recentré - Amortissement
Robien SCPI classique - Amortissement
Obligations déclaratives et remise en cause du dispositif