Sociétés immobilières non soumises à l'IS

Les SCI peuvent être soumises à 2 régimes d'imposition distincts : l'impôt sur le revenu ou l'impôt sur les sociétés. Seules les sociétés non soumises à l'IS sont tenues de souscrire une déclaration n° 2072-S ou 2072-C. Les sociétés soumises à l'IS doivent souscrire une déclaration n° 2065.

SCI soumises à l'IS

Exercice d'une activité commerciale

Les sociétés civiles sont imposables à l'IS de plein droit :

soit en raison de leur forme : les sociétés constituées sous la forme de sociétés de capitaux (SAS, SARL, SAS, sociétés en commandite par action) ainsi que les sociétés ayant adopté le statut des sociétés coopératives et leurs unions sont en principe soumises à l'IS quel que soit leur objet (dans les sociétés en commandite simple ou les sociétés en participation la part des bénéfices correspondant aux droits des commanditaires ou des associés non indéfiniment responsables ou inconnus de l'administration est également soumise à l'IS). Il existe toutefois des exceptions en faveur des sociétés immobilières de copropriété dotées de la transparence fiscale, des sociétés civiles professionnelles et des sociétés civiles de moyens ayant adopté le statut de coopérative ;

soit en raison de leur objet : les sociétés civiles sont passibles de l'IS lorsqu'elles exploitent, en fait, une entreprise industrielle, commerciale ou artisanale. Ainsi, une société civile qui donne en location des locaux meublés exerce une activité commerciale et doit être assujettie à l'impôt sur les sociétés qu'elle soit ou non propriétaire des meubles garnissant ces locaux.

Enfin, les sociétés civiles qui ne se trouvent pas dans un de ces cas ont la possibilité d'opter pour l'IS.

Activités commerciales accessoires

Sociétés civiles exerçant une activité non agricole

Les sociétés dont l'activité commerciale représente seulement 10 % du montant de leurs recettes totales hors taxes ne sont pas soumises à l'IS mais demeurent imposées à l'IR.

D'autre part, pour limiter les conséquences du franchissement occasionnel de ce seuil de 10 %, l'administration admet que la société civile ne soit pas effectivement soumise à l'IS au titre de l'année de dépassement si la moyenne des recettes hors taxes, de nature commerciale, réalisées au cours de l'année en cause et des trois années antérieures n'excède pas 10 % du montant moyen des recettes totales hors taxes réalisées au cours de la même période. Pour les sociétés créées depuis moins de 4 ans, cette moyenne est appréciée sur la période courue depuis la date de leur création .

Sociétés civiles exerçant une activité agricole

Les sociétés civiles qui exercent une activité agricole ne sont pas assujetties de plein droit à l'impôt sur les sociétés si les activités accessoires commerciales et non commerciales n'excèdent ni 30 % du chiffre d'affaires tiré de l'activité agricole, ni 50 000 €.

Si l'exploitation agricole est soumise au régime du forfait, les recettes accessoires sont imposées distinctement d'après les règles prévues en matière de BIC ou de BNC. Si elle est soumise au régime réel ou transitoire, le chiffre d'affaires tiré des recettes accessoires est rattaché aux bénéfices agricoles.

Imposition des revenus

Les revenus générés par l'activité de la société sont imposés au niveau de la société à l'IS. Les associés ne sont imposés que sur les revenus distribués par la SCI. En l'absence de distribution (mise en réserve des bénéfices), les associés ne sont pas imposés.

Les revenus distribués par une SCI soumise à l'IS sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers. Ils sont soumis au barème progressif de l'IR après application de l'abattement de 40 %.

SCI soumises à l'IR

Les sociétés qui ne sont pas soumises à l'IS de plein droit ne sont en principe pas imposées à leur nom mais au nom de leurs associés (régime fiscal des sociétés de personnes).

Chaque associé est alors assujetti à l'impôt sur le revenu ou à l'impôt sur les sociétés pour la part des bénéfices sociaux correspondant à ses droits dans la société.

Les associés sont passibles de l'impôt dès la réalisation des bénéfices ou revenus, qu'ils aient été répartis ou mis en réserve.

Si la société réalise un déficit, l'associé peut imputer la part de déficit correspondant à ses droits sur son revenu global sous réserve des restrictions concernant les déficits agricoles, les déficits fonciers, les déficits commerciaux non professionnels et les déficits non commerciaux non professionnels.

Toutefois, la société, lorsqu'elle est ainsi soumise au régime fiscal des sociétés de personnes, peut opter pour l'IS.

Pour en savoir plus...

Détermination du revenu imposable

Option des sociétés civiles pour le régime de l'IS

Les SCI peuvent opter pour le régime de l'impôt sur les sociétés.

L'option pour l'IS doit être signée par tous les associés ou par ceux spécialement habilités par les statuts. L'option doit être adressée au service des impôts du lieu du siège social, au plus tard à la fin du 3ème mois de l'exercice au titre duquel les associés souhaitent assujettir la SCI à l'IS.

L'option est irrévocable.

Tableau comparatif

	SCI à l'IR	SCI à l'IS
Revenus	Les revenus sont imposables l'année de leur encaissement quelle que soit leur échéance entre les mains des associés même en l'absence de distribution.	Les revenus sont soumis à l'IS au niveau de la société. Ils sont imposables entre les mains des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers uniquement s'ils leur sont redistribués. En l'absence de distribution par la SCI, les associés ne sont pas imposés.
Déficits	Déductibles du revenu global des associés dans certaines limite pour les déficits agricoles, fonciers, les déficits commerciaux non professionnels et les déficits non commerciaux non professionnels	Pas d'imputation sur les revenus des associés. Ils s'imputent sur les résultats futurs de la société.
Déductibilité des droits d'enregistrement et frais de notaire	Droits d'enregistrement et frais de notaire ne sont pas déductibles des revenus fonciers dans la mesure où ils constituent des dépenses liées à l'acquisition d'un capital	Les droits d'enregistrement et les frais de notaire sont intégrés à l'actif immobilisé et amortis selon les mêmes modalités que l'actif (ou portés en charge l'année du paiement).
Cession de l'immeuble	Associés imposables selon le régime des plus-values immobilières	Imposée au niveau de la société au titre des plus-values professionnelles. En cas de redistribution par la SCI, imposition des associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers.
Cession des titres de la SCI	Associés imposables selon le régime des plus-values immobilières.	Associés imposables selon le régime des plus-values mobilières
Rémunération des gérants	La société ne peut pas déduire de ses résultats les revenus qu'elle verse au gérant. Le gérant doit ajouter cette rémunération à ses revenus fonciers.	La rémunération du gérant est déductible des résultats de la société dès lors qu'elle rémunère un travail effectif et que son montant n'est pas exagéré. Elle est imposée entre les mains du gérant dans les conditions de l'article 62 du CGI