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Borloo ancien (Anah) - Conditions d'application
Attention
Le dispositif Borloo ancien ne s'applique plus qu'aux baux pour lesquels une demande de conventionnement a été réceptionnée par l'Anah avant le 1er février 2017.
Afin de pouvoir prétendre au bénéfice du dispositif Borloo ancien, le propriétaire doit avoir effectué une demande en ce sens auprès de l'Anah avant février 2017 et s'engager à respecter plusieurs conditions cumulatives. Si une des conditions venait à ne plus être respectée pendant la période d'engagement, l'avantage fiscal est, sauf exception, remis en cause.
Demande de conventionnement Anah
Le dispositif Borloo ancien ne s'applique qu'aux demandes de conventionnement réceptionnées par l'Agence nationale de l'habitat (Anah) avant le 1er février 2017.
Note
Cette condition est issue de la loi de finances rectificative pour 2016 qui supprime progressivement le dispositif Borloo ancien (remplacé corrélativement, par le dispositif de déduction des revenus fonciers bruts Cosse ancien).
Mise en location du logement
Pour bénéficier de cette déduction forfaitaire le propriétaire doit louer le logement nu à usage d'habitation principale, pendant toute la durée de la convention.
Engagement de location du propriétaire
Qualité du locataire
Le propriétaire doit s'engager à louer le logement à une personne autre que lui-même, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants, ainsi que, le cas échéant :
en cas de détention indirecte, à une personne autre que l'un des associés de la société propriétaire ou un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant d'un associé ;
en cas d'indivision, à une personne autre que l'un des indivisaires, un membre de son foyer fiscal ou un de ses ascendants ou descendants.
Durée de la location
La location doit être effective et continue pendant toute la durée de l'engagement de location. Cet engagement correspond à la durée de la convention établie avec l'Anah. La durée de cette convention (et donc l'engagement minimal de location) est de 6 ans minimum (9 ans en cas de réalisation de travaux subventionnés par l'Anah).
La durée de la location est calculée de date à date, à compter de la prise d'effet du 1er bail conclu par le propriétaire pour l'application de la convention.
Note
L'engagement de location est respecté même lorsque la signature de l'acte authentique de vente du bien est effectuée le dernier jour du bail, au bout de la période d'engagement et que la remise des clés est effective à minuit.
Le bailleur peut, quand le logement reste loué dans les conditions prévues dans la convention, demander la prolongation de la convention par période de 3 ans à condition que le même locataire reste en place et que toutes les conditions d'application du dispositif, notamment celles tenant au respect du plafond de loyer, soient remplies. L'engagement de location doit alors être prorogé de la même manière.
Note
Pour obtenir la prolongation du conventionnement, le propriétaire doit en faire la demande à l'Anah au moins 6 mois avant le terme de la convention par lettre recommandée avec avis de réception. Cette prolongation fait l'objet d'un avenant à la convention initiale.
Le délai entre la signature de la convention et son entrée en vigueur ne peut excéder 6 mois.
Les associés de sociétés de personnes peuvent bénéficier de la déduction à condition de conserver leurs parts pendant toute la durée de la convention. L'engagement de conservation porte sur la totalité des titres de la société détenus par le contribuable, quand bien même la société détiendrait également des immeubles qui n'ouvrent pas droit à cet avantage fiscal.
Note
Quand la société est propriétaire de plusieurs logements éligibles au dispositif Borloo ancien, la société doit souscrire un engagement de location distinct pour chaque logement. La période de conservation des parts de l'associé qui entend bénéficier de l'avantage fiscal expire donc au terme de la période couverte par le dernier engagement de location pris par la société.
Constat de l'engagement de location
L'engagement de location est constaté :
en cas de détention directe, lors du dépôt de la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la déduction est demandée pour la 1ère fois pour le logement concerné ;
en cas de détention indirecte, lors de la déclaration de résultat de l'année au titre de laquelle le bénéfice de la déduction est demandée pour la 1ère fois pour le logement concerné.
Reprise de l'engagement en cas de circonstances particulières
En cas de décès de l'un des membres du couple soumis à imposition commune, le conjoint survivant attributaire du bien en pleine propriété ou titulaire de son usufruit, peut demander la reprise du dispositif à son profit. Son engagement est cependant limité à la fraction du délai d'engagement de location restant à courir à la date de la transmission à titre gratuit. La déduction spécifique obtenue par le couple n'est pas remise en cause, que le conjoint survivant opte ou pas pour la reprise de l'engagement.
En cas de modification du foyer fiscal (mariage, divorce, conclusion ou rupture d'un PACS, séparation) pendant la période d'engagement, il est admis que le nouveau contribuable qui possède le logement concerné puisse, toutes conditions étant par ailleurs remplies, demander la reprise à son profit du dispositif, dans les mêmes conditions qu'en cas de décès du conjoint. Toutefois, s'il ne demande pas cette reprise, l'avantage fiscal est remis en cause.
En cas d'indivision suite à un divorce, chacun des ex-époux peut, pour la durée de l'engagement restant à courir au moment du divorce, continuer à bénéficier des avantages procurés par ce dispositif.
Caractéristiques de la location
Une location effective et continue
La location doit être effective et continue pendant la durée de l'engagement, ce qui exclut les logements dont le propriétaire ou les coïndivisaires se réservent la jouissance, à quelque usage que ce soit et même pour une très courte durée, pour lui-même, un membre de son foyer fiscal ou encore un de ses ascendants ou descendants, directement ou par l'intermédiaire d'une société non soumise à l'IS dont il est associé.
Sont également exclus les logements mis à la disposition d'un occupant à titre précaire, en l'absence de contrat de location, ou à titre gratuit, même pour une courte durée, pendant la période couverte par l'engagement.
Le logement constitue l'habitation principale du locataire
Le logement doit être affecté à l'habitation principale pour ouvrir droit à la déduction spécifique. Le fait que dans certaines résidences, le locataire direct du logement bénéficie par ailleurs de prestations de nature hôtelière ou médicale ne fait pas obstacle au bénéfice de la déduction.
Le non-respect de la condition d'affectation du logement à l'habitation principale entraîne en principe la remise en cause du dispositif, sauf quand le changement d'affectation est imputable au locataire.
Plafonds de loyer et de ressources
Pour pouvoir bénéficier de la déduction Borloo ancien, le propriétaire doit respecter des plafonds de loyer et louer son logement à des personnes dont les revenus sont inférieurs à un certain montant. Ces plafonds de loyer et de ressources varient selon que le propriétaire a signé une convention à loyer intermédiaire ou une convention à loyer social ou très social.
Pour
en savoir plus...
Présentation du dispositif Borloo
Immeubles et contribuables visés
Base de calcul et règles de non-cumul
Convention à loyer intermédiaire : Déduction de 30 %
Convention à loyer social ou très social : Déduction de 45 % ou 60 %