Parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI)
Les revenus fonciers (ou déficits) afférents aux parts de sociétés immobilières ou de fonds de placement immobilier (FPI) non soumis à l'IS se déterminent pour leur globalité au niveau de la société ou du fonds, puis se répartissent entre chaque associé, à concurrence de sa participation dans le capital de la société ou du fonds.
Les associés de société immobilière ou de FPI, non passibles de l'impôt sur les sociétés (et non dotée de la transparence fiscale) qui réalisent des revenus locatifs, sont personnellement soumis à l'impôt au titre de ces revenus pour leur part dans les bénéfices sociaux.
Déclarations n° 2042 et
2044
- Les associés ne disposant pas
d'autres revenus fonciers, ou bénéficiant du régime micro-foncier,
peuvent porter leurs revenus directement
sur la déclaration d'ensemble des revenus n° 2042,
page 3, rubrique 4, case 4BA
en indiquant en annexe les coordonnées des sociétés, le montant des
revenus par société et éventuellement le montant des intérêts des
emprunts. Les éventuels revenus de source étrangère ouvrant droit
à un crédit d'impôt égal à l'impôt français doivent être reportés
également en case 4BL car ils ne doivent pas être retenus pour le
calcul de l'acompte dû au titre du prélèvement
à la source de l'IR.
- Dans le cas contraire, ou si l'associé bénéficie, au titre des parts
des régimes Périssol, Besson, Robien, Borloo ou encore si la société
possède des immeubles spéciaux, les revenus des parts de SCI doivent
être portés sur la déclaration n° 2044
à la rubrique 110 (ou
400 de la déclaration n° 2044-SPE
s'il s'agit de sociétés possédant des immeubles en nue-propriété,
situés en secteur sauvegardé ou classés monuments historiques). Pour
remplir les différentes colonnes, ils doivent se conformer aux indications
figurant sur l'attestation annuelle que la société leur a remise.
La nature de la propriété, le nom et l'adresse des sociétés ainsi que
la part du résultat revenant à l'associé (si le nombre est insuffisant,
joindre un état établi sur le même modèle) doivent être précisés.
Les associés ayant contracté personnellement des emprunts pour acquérir leurs parts ou faire des apports à la société, peuvent déduire les intérêts de leurs revenus fonciers. Ils doivent donc ajouter les intérêts de ces emprunts à ceux de la société. Le résultat dégagé (bénéfice ou déficit) peut donc être inférieur à celui indiqué par la société.
Déclarations n° 2044 et
2044 spéciale
Pour les prêts personnels, les associés doivent indiquer, selon le cas, rubrique 410 (imprimé n° 2044) ou 610 (imprimé n°2044-SPE) la dénomination de la société concernée par ces emprunts, le nom et l'adresse de la personne ou de l'organisme prêteur et le montant des intérêts versés.
Le régime fiscal des sociétés immobilières et des FPI diverge cependant sur un point : alors que les associés de sociétés immobilières peuvent bénéficier des dispositifs spécifiques (amortissements, déductions spécifiques, règles particulières applicables aux immeubles dits spéciaux), les membres des FPI en sont, en principe écartés.
Application de dispositifs spécifiques aux sociétés immobilières
Les dispositions relatives aux dispositifs d'amortissement (Besson, Périssol, Robien, Borloo neuf), de déductions spécifiques ou forfaitaire (Cosse ancien) ainsi que celles bénéficiant aux immeubles dits spéciaux (secteurs sauvegardés, monuments historiques, espaces naturels labellisés, nues-propriétés) s'appliquent en principe dans les mêmes conditions lorsque les immeubles y ouvrant droit sont la propriété d'une société immobilière. Chaque associé peut choisir s'il souhaite ou non bénéficier de l'un de ces dispositifs.
Le choix pour le bénéfice de ces régimes est subordonné :
à un engagement de la société de louer le logement non meublé à usage d'habitation principale pendant 6 ans (dispositifs Besson ancien, Borloo ancien, Cosse ancien) ou 9 ans en cas d'amortissement (Besson, Périssol, Robien ou Borloo neuf),
à un engagement de l'associé de conserver ses parts jusqu'à l'expiration du délai de location de 6 ans (dispositifs Besson ancien, Borloo ancien et Cosse ancien) ou 9 ans en cas d'amortissement (Besson, Périssol, Robien ou Borloo) imparti à la société.
En revanche, ces dispositifs spécifiques ne s'appliquent pas dans le cadre de FPI, sauf si le FPI est issu de la transformation d'une SCPI et que l'application de ces dispositifs ait été demandée avant la date limite de dépôt de la déclaration des revenus perçus en 2006.
Règles spécifiques aux FPI
Les dispositifs particuliers applicables aux immeubles classés monuments historiques et assimilés (inscrits à l'inventaire supplémentaire ou ayant fait l'objet d'un agrément ministériel ou ayant reçu le label délivré par la Fondation du patrimoine), l'amortissement Borloo, Robien, l'amortissement des souscriptions de parts de SCPI et les déductions spécifiques, ne sont pas applicables lorsque les immeubles, droits immobiliers ou parts sont détenus directement ou indirectement par des FPI autres que ceux qui sont issus de la transformation des SCPI pour lesquelles l'application de ces dispositions a été demandée avant la date limite de dépôt des déclarations des revenus de l'année 2006.
En revanche, à l'instar des sociétés immobilières, les porteurs de parts de FPI peuvent bénéficier du régime micro-foncier pour l'imposition de ces revenus s'ils louent par ailleurs un logement nu détenu en direct.
Déclarations n° 2044 et
2044 spéciale
1 - En cas d'option pour une déduction
spécifique il convient de cocher la case correspondante au
dispositif choisi sur la déclaration n° 2044 ou 2044-SPE. L'engagement doit être joint à la déclaration des revenus
de l'année au cours de laquelle le bail initial a pris effet. Le propriétaire
n'était tenu de souscrire aucun engagement de location pour la déduction
logements vacants.
2 - En cas d'option pour la déduction au titre de l'amortissement
(Périssol, Besson, Robien ou Borloo), cocher une des cases "Option
amortissement". Il faut alors joindre l'engagement de conserver
les titres à la déclaration de revenus de l'année au titre de laquelle
les parts ont été souscrites ou acquises ou, si elle est postérieure,
de l'année de l'acquisition ou de l'achèvement de l'immeuble.
Pour
en savoir plus...
Amortissement des parts de SCPI
Dispositif Besson (déduction forfaitaire spécifique ou amortissement)